小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例を適用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。

まず、被相続人が住んでいた宅地であることが前提です。その上で、以下のいずれかに該当する相続人が特例を利用できます。

これらの条件を満たしている場合に限り、小規模宅地等の特例を適用できます。ただし、相続税の申告期限までに相続人がその宅地を所有していることも条件ですので、注意しましょう。

二世帯住宅に親と暮らしていましたが、玄関や生計が別でも「同居」として小規模宅地等の特例は使えますか？

建物が区分登記されていなければ、玄関や生計が別であっても「同居」と認められ、小規模宅地等の特例(評価額最大80％減額)を適用できるケースがあります。

以前は建物内部で行き来できる構造かどうかが判定基準とされていましたが、現在は区分登記の有無が分かれ目です。一方、親子それぞれの名義で区分登記している場合は、原則として親名義部分に対応する土地のみが対象となります。

賃貸暮らしの子どもが、親の住んでいた実家を相続する場合でも特例は使えますか？（家なき子の特例）

親と別居し賃貸住宅にお住まいのお子さまでも、一定の要件を満たせば「家なき子の特例」により小規模宅地等の特例（80％減額）を適用できます。

要件は、被相続人に配偶者・同居の相続人がいないこと、相続開始前3年以内に自己や配偶者・三親等内の親族が所有する家に住んだことがないこと、申告期限まで宅地を所有し続けることです。過去に自分名義の家を持っていて売却後に賃貸へ移った場合などは、適用が認められないこともあります。

小規模宅地等の特例を使用した場合の節税効果

小規模宅地等の特例を適用すれば、宅地の評価額が最大80％減額されます。

例えば、評価額が5,000万円の土地であれば、特例を利用すると1,000万円まで評価額が下がるため、相続税の課税対象となる課税遺産総額を大幅に減らすことができます。

相続開始前3年以内に自宅を子どもへ贈与していた場合、小規模宅地等の特例や生前贈与加算はどう影響しますか？

小規模宅地等の特例は「相続」により取得した宅地が対象のため、生前に贈与してしまった自宅そのものには適用できません。

加えて、暦年課税で行った贈与は「生前贈与加算」の対象となり、一定期間内の贈与は相続財産に持ち戻して相続税を計算します。この持ち戻し期間は2024年1月以降の贈与から段階的に3年から7年へ延長されており、相続開始が2026年中であれば従来どおり3年、2031年以降の相続からは7年分すべてが対象となります（延長された4年分については合計100万円の控除あり）。

したがって、自宅の生前贈与は登録免許税・不動産取得税の負担増や小規模宅地等の特例が使えなくなる点も踏まえ、本当に贈与すべきかどうかを慎重に判断する必要があります。

配偶者居住権の適用要件

配偶者居住権を設定するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。

上記の条件を満たし、配偶者居住権を設定すれば、配偶者は自宅に住み続けられ、預貯金など他の遺産も相続しやすくなります。

配偶者居住権は前記の要件を満たしていれば権利として発生しますが、配偶者居住権を第三者に対抗するためには登記が必要であることに注意しましょう。

配偶者居住権を設定するメリット

配偶者居住権を設定する最大のメリットは、配偶者が自宅に住み続ける権利を確保しながら他の遺産も受け取りやすくなる点です。

配偶者居住権を設定すれば、自宅の権利を配偶者居住権と所有権に分けられ、配偶者は居住権だけでなく預貯金なども相続しやすくならうからです。

また、配偶者居住権は配偶者が亡くなったときに消滅するので、二次相続が発生したときに実家の相続税評価額が軽減されるのもメリットといえるでしょう。

配偶者居住権は、設定した方が得なのでしょうか。設定しない方がよい場合はありますか？

配偶者居住権は、自宅に住み続けながら預貯金も確保したいという配偶者にとって有効な制度で、配偶者が亡くなった際(二次相続)には居住権が消滅するため相続税がかからず、二次相続の負担軽減にもつながります。

ただし、将来自宅を売却して住み替える予定がある場合などは、あえて設定しない方が柔軟に対応できることもあり、一次・二次相続を通じた総合的な判断が必要です。

土地の相続税評価額を計算する方法

土地の評価額は、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法で算出されます。都市部などで路線価が定められている地域では、路線価方式が一般的に用いられます。

それぞれの特徴は、下記の通りです。

建物の相続税評価額を計算する方法

建物の相続税評価額は固定資産税評価額を使用します。固定資産税評価額とは、名前の通り固定資産税や都市計画税の計算に使用する評価額です。

被相続人が所有していた建物の固定資産税評価額は、被相続人宛に届いた納税通知書や不動産の所在地を管轄する自治体の役所にて確認可能です。

タワーマンションや区分所有マンションでも評価・特例の考え方は戸建てと同じですか？

タワーマンションや区分所有マンションも小規模宅地等の特例の考え方自体は戸建てと同じで、要件を満たせば敷地権（土地部分）の評価額を最大80％減額できます。

ただし、マンションは評価の出発点となる「評価額」の算定方法が戸建てと異なる点に注意が必要です。2024年1月以降の相続・贈与からは、区分所有マンションの評価方法が見直され、築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度をもとに算出する「区分所有補正率」を従来の評価額に乗じる方式となりました。

これにより、市場価格との乖離が大きい高層階のタワーマンションを中心に評価額が引き上げられ、従来のような大幅な節税効果は縮小しています。なお、小規模宅地等の特例で減額対象となる面積は「敷地利用権の面積(敷地全体の面積×敷地権割合)」で判定するため、戸数の多いタワーマンションでは1戸あたりの持分面積が330㎡の上限に収まるケースがほとんどです。

名義変更手続きをしなければならない

土地や建物を相続した場合、不動産の名義を相続人に変更する手続きを行う必要があります。この手続きは、相続登記と呼ばれ、不動産の住所地を管轄する法務局で行います。

相続登記の際には登記申請書の作成や必要書類の収集が必要なので、早めに準備するのが良いでしょう。

また、2024年4月からは相続登記が義務化され、申請を怠ると過料が科される可能性があるため注意が必要です。

小規模宅地等の特例を適用して相続税がかからなくても申告は必要である

住んでいる家を相続する際に「小規模宅地等の特例」を適用して相続税が大幅に軽減される場合、場合によっては相続税がかからないこともあります。

しかし、たとえ相続税がゼロであっても、税務署に対して相続税の申告は必ず行わなければなりません。小規模宅地等の特例の適用要件には、期限内に相続税申告を行うことも含まれるからです。

また、小規模宅地等の特例を適用するには、遺産分割協議が整っている必要があることも注意しましょう。相続税がかからないからといって申告を怠ると、後日税務署から調査が入る可能性があります。

仮に申告が遅れた場合、小規模宅地等の特例を適用できなくなる恐れがありますし、延滞税や加算税が課されることもありますので、申告は必ず期限内に行いましょう。

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています。

引用元：No.4205 相続税の申告と納税（国税庁）

期限内に確実に相続税申告を済ませたいのであれば、相続に精通した税理士に依頼することも検討しましょう。

相続税の申告期限までに遺産分割がまとまりそうにありません。特例は使えなくなり、期限に遅れると罰則があるのでしょうか？

分割協議がまとまらない場合でも、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付していったん法定相続分で申告・納税しておけば、申告期限から3年以内に分割が成立した時点で小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を適用し直し、納めすぎた税金の還付を受けられます。

ただし、申告期限（死亡から10か月）に遅れると無申告加算税や延滞税が生じるため、分割が難航していても期限内の申告は必要です。

老人ホーム入居中に親が亡くなった場合、自宅は「居住用」として特例の対象になりますか？

一定の要件を満たせば、老人ホーム入居前まで住んでいた自宅は「居住の用に供されていた宅地等」とみなされ、小規模宅地等の特例の対象になります。要件は、

の3点です。

要介護認定は入居時点ではなく亡くなる直前の時点で受けていればよく、認定申請中に亡くなった場合でも、後日認定が下りれば要件を満たしたものとして扱われます。一方、自宅を第三者に賃貸してしまうと、この特例は使えなくなります。

相続した実家に誰も住まない・売却する予定ですが、それでも小規模宅地等の特例は使えますか？

相続する人によって結論が変わります。配偶者が相続する場合は居住や保有を続けなくても特例を使えますが、同居親族が相続する場合は申告期限（死亡から10か月）までの居住・保有継続が要件となるため、早期に売却すると適用できないことがあります。また、売却時には相続税とは別に譲渡所得税や空き家に関する特別控除の検討も必要です。

まとめ

被相続人が所有していた資産は相続税の課税対象になります。たとえ、相続人が住んでいる家であっても被相続人が所有していた場合は、相続税の課税対象となるので忘れずに申告しましょう。

ただし、相続人が住んでいる家を相続すると小規模宅地等の特例などの制度を利用し、相続税を節税できる場合があります。

特に、小規模宅地等の特例は節税効果が大きいので、不動産を相続したときは特例を適用できるか調べてみるのが良いでしょう。