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小規模宅地の特例とは。相続した土地にかかる相続税を最大80%減額できます

小規模宅地等の特例を活用すれば、相続した土地の評価額を大きく下げられます。相続した土地の評価額が下がれば、相続税の金額も下がるので相続税対策として有効です。

土地を相続した方は小規模宅地等の特例を活用するようにしましょう。

本記事では小規模宅地等の特例の適用要件や計算方法、特例活用時の注意点を解説していきます。

小規模宅地等の特例の活用や相続税申告は複雑な手続きや専門的な知識が必要です。

相続に関する疑問や不安をお持ちの方は、一度、相続専門の税理士事務所に相談してみるのも良いかと思います。

目次

小規模宅地等の特例とは


まずは小規模宅地等の特例がどんな制度かわかりやすく解説していきます。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方(被相続人)と一緒に住んでいた土地を相続した場合、330㎡を上限に評価額を80%減額する制度です。

相続税は、亡くなった方の相続財産を全て合算して納める税金を計算します。相続税の税率は超累進課税となっているので、相続財産が多ければ多いほど税率が上がってしまいます。

そのため小規模宅地等の特例を活用して、相続した土地の評価そのものを下げてしまうのは相続税対策を行う上で重要です。

亡くなった方の財産に土地が含まれる方は小規模宅地等の特例が適用できるか確認してみましょう。

小規模宅地等の特例が活用できるかわからない際には、相続専門の税理士に相談してみるのがおすすめです。

多くの税理士事務所では初回利用者向けの無料相談を行っています。

小規模宅地等の特例を適用できる土地・適用要件


小規模宅地等の特例を利用できる土地の種類は細かく決められています。

また、土地の用途によって、小規模宅地等の特例が適用される最大面積や評価減の割合も異なります。

相続した土地の使われ方によって、評価額や納める相続税の金額が大きく異なるのでよく確認しておきましょう。

小規模宅地等の特例を利用できる土地の種類をそれぞれ解説していきます。

特定居住用宅地

特定居住用宅地とは、亡くなった方が自宅として活用していた土地です。

特例の適用面積と減額割合は以下の通りです。

適用面積 330㎡まで
減額割合 80%

特定居住用宅地で小規模宅地等の特例を適用するには以下の条件のどれかに当てはまる必要があります。

  • 亡くなった方の配偶者が土地を相続
  • 亡くなった方と同居していた人が土地を相続
  • 亡くなった方に配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人が取得(家なき子の特例)

特定事業用宅地

特定事業用宅地とは、亡くなった方が事業をしていた土地です。街中にある個人商店などをイメージするとわかりやすいかもしれません。

特例の適用面積と減額割合は以下の通りです。

適用面積 400㎡まで
減額割合 80%

特定事業用宅地で小規模宅地等の特例を適用するには以下の条件に当てはまらなければなりません。

  • 相続開始前からその土地で事業をやっている
  • 相続税の申告終了まで事業用の土地として使う

注意点としましては、相続開始後から相続税の申告終了(相続開始から10ヶ月間)までに事業を廃業してしまうと小規模宅地等の特例は使用できません。

また亡くなった方が有限会社や株式会社を経営していて、事業を行っていた建物が法人名義となっている場合も、特例の活用はできません。

貸付事業用宅地

貸付事業用宅地とは、亡くなった方が人に貸していた土地です。

アパートやマンションなど建物が建っている土地だけでなく、駐車場や駐輪場に対しても小規模宅地等の特例は使用できます。

特例の適用面積と減額割合は以下の通りです。

適用面積 200㎡まで
減額割合 50%

貸付事業用宅地で小規模宅地等の特例を適用するには以下の条件に当てはまらなければなりません。

  • 相続開始前から貸付を行っている
  • 相続税の申告終了まで貸付を行っている

【具体例付】小規模宅地等の特例の計算方法


小規模宅地等の特例を活用すると、どれくらいの節税効果が見込めるのか解説していきます。

実際に具体例を交えて小規模宅地等の特例の計算方法を確認していきましょう。

小規模宅地等の特例の計算式

小規模宅地等の特例を活用した場合、以下の計算式によって土地の相続税評価額を減額できます。

特例適用後の相続税評価額=特例適用前の宅地の評価額?(相続する宅地の評価額×減額割合)

適用限度面積を超えた宅地に関しては、以下の計算式に「限度面積÷実際の面積」を掛けた金額を減額してもらえます。

特例適用後の相続税評価額=特例適用前の宅地の評価額?(相続する宅地の評価額×減額割合)×(限度面積÷実際の面積)

8,000万の価値がある居住用宅地300㎡を相続した場合

もともとの評価額が8,000万の居住用宅地300㎡を相続した場合、小規模宅地等の特例をすると評価額は以下のように計算されます。

8,000万円-(8,000万円×80%)=1,600万円

小規模宅地等の特例を活用することによって、6,400万円も評価額を減らすことができました。

小規模宅地等の特例を活用する際の注意点


小規模宅地等の特例を活用するには、いくつか注意すべきことがあります。最悪の場合、小規模宅地等の特例を受けられなくなってしまう可能性もあります。

疑問点や不安な点がある場合は、一度、相続専門の税理士に相談しておくと安心です。

特例適用には期限内申告が必要

小規模宅地等の特例を適用するには、期限内に相続税申告をしなければなりません。仮に小規模宅地等の特例を活用して納める相続税が0円になったとしても、申告は必要です。

相続税申告は期限が決まっていて、相続開始から10ヶ月以内に行う必要があります。相続税申告や小規模宅地等の特例に関する手続きにお悩みの方は、相続専門の税理士事務所に相談、依頼をするのが良いでしょう。

遺産分割協議を終えていないと小規模宅地等の特例は適用できない

小規模宅地等の特例は遺産分割協議が完了した範囲の土地にのみ適用可能です。遺産分割トラブルが長引いてしまうと、最悪の場合、小規模宅地等の特例が受けられなくなってしまいます。

  • 亡くなった方が複数の土地を所有していた場合
  • 遺言書を遺していなかった場合

上記のケースでは遺産分割協議が長引いてしまいがちです。

小規模宅地等の特例をし、相続税対策をするためにも遺産分割トラブルはできるため速やかに解決しましょう。

相続人間のみで解決できないときには、相続専門の税理士を頼るのも選択肢のひとつです。

生前贈与された土地には小規模宅地等の特例は使えない

小規模宅地等の特例は相続もしくは遺贈で手に入れた土地に対して適用できます。そのため相続時精算課税などを活用して生前贈与で得た土地に関しては使用できません。

  • 各種控除や特例を活用して土地を生前贈与する
  • 相続時に小規模宅地等の特例を活用する

上記のどちらが節税に繋がるか判断するには、専門的な知識が必要不可欠です。

相続税対策についてお悩みの方は相続専門の税理士に相談するのが良いかと思います。

1億2,000万円の価値がある居住用宅地500㎡を相続した場合

続いて適用限度面積を超える広さの土地を相続した場合の計算方法を確認していきましょう。1億2,000万円-(1億2,000万円×80%)×(330㎡÷500㎡)=5,664万円

小規模宅地等の特例によって、6,336万円も評価額を減らせました。

特定事業用宅地や貸付事業用宅地は適用限度面積や減額割合が異なりますが、計算の流れは同じです。

小規模宅地等の特例を活用する際の添付書類


小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税申告時に必要書類を添付する必要があります。

小規模宅地等の特例を活用するにあたり共通で必要になる書類と土地の種類ごとに必要な書類があるのでよく確認しておきましょう。

土地の種類に関わらず必要な添付書類

適用する土地の種類に関わらず、全員共通で必要な添付書類は以下の通りです。

  • 相続人であることがわかる戸籍謄本
  • 法定相続情報の一覧図の写し
  • 遺言書の写し(または遺産分割協議書の写し)
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 被相続人の戸籍附表の写し

続いて土地の種類別に必要になる添付書類を解説していきます。

特定居住用宅地に必要な添付書類

特定居住用宅地の適用条件に該当すると証明できる書類が必要になります。配偶者や同居の家族が土地を相続する場合には、別途必要になる書類はありません。

非同居家族が家なき子の特例を適用する場合、以下の書類添付が必要です。

  • 住民票の写し(相続開始日以降のもの)
  • 戸籍の付票の写し(相続開始日以降のもの)
  • 相続する家屋の登記簿謄本、借家の賃貸借契約書など

また亡くなった方が生前老人ホームに入居していた場合は、要介護の認定書や施設への入居を証明する書類の提出が必要です。

  • 被相続人の戸籍の附票の写し(相続開始の日以後のもの)
  • 介護保険の被保険者証、障害福祉サービス受給者証、要介護認定証、要支援認定証などの写し(介護の必要があったと証明できるもの)
  • 施設に入所したときの契約書の写し

亡くなった方と同居していなかった親族が家なき子の特例を活用する場合や亡くなった方が生前、施設に入居していた場合、小規模宅地等の特例を適用するのは大変です。

手続きも複雑になりますし、必要書類も多くなってしまいます。

ミスのない相続税申告をするためにも、相続専門の税理士に相談することをご検討ください。

杉並・中野相続サポートセンターでは、初回利用者向けに無料相談も行っています。杉並区や中野区、三鷹市や練馬区、武蔵野にお住いの方は、お気軽にお問合せください。

特定事業用宅地に必要な添付書類

特定事業用宅地を適用する際に必要な添付書類は特にありません。全員共通で提出する書類のみをご用意ください。

貸付事業用宅地に必要な添付書類

亡くなった方が貸付に使用していた土地を相続開始より3年以内に別の相続もしくは遺贈で入手した場合は以下の書類提出が必要です。

被相続人等が相続開始日まで3年を超えて特定貸付事業を行っていたことを証明する書類

上記のケース以外では別途必要な書類はありません。

小規模宅地等の特例に関するよくある質問


実際のところ、「相続した土地に小規模宅地等の特例は使えるのだろうか?」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。

小規模宅地等の特例に関するよくある質問と回答を紹介していきます。小規模宅地等の特例は適用条件が複雑で、ご自身で適用可否を判断するのが難しい場合も多いです。

小規模宅地等の特例についてお悩みの方は、一度、税理士に相談するのがおすすめです。

亡くなった方が生前老人ホームに入居していても特例は受けられる?

亡くなった方(被相続人)が生前、老人ホームに入居していて一時的に相続人と同居できていなかった場合でも、小規模宅地等の特例は適用できます。

ただし以下の条件に該当している必要があります。

  • 老人ホームに入居する前から同居している
  • 老人ホーム入居後、自宅は空き家になっていた(人に貸していない)

また老人ホームに入居していたと証明する書類や要介護状態と認定されていた証明書類が申告時に必要です。

二世帯住宅に住んでいた場合でも小規模宅地等の特例は適用できる?

二世帯住宅にお住いの場合でも、小規模宅地等の特例は適用できます。
別で建物内部も完全に分かれている二世帯住宅で区分所有登記建物となっている場合、特例
ただし玄関がの適用はできません。二世帯住宅は建物の所有者や建物の構造などが個々のケースによって大きく異なり、小規模宅地等の特例が適用できるかの判断が個人では難しいです。

二世帯住宅にお住いの方で小規模宅地等の特例を使用したい方は、適用可否を税理士に判断してもらっておくと安心です。

相続人ではない孫に土地を遺贈した場合でも小規模宅地等の特例は適用できる?

小規模宅地等の特例は親族であれば受けられます。そのため相続人ではない孫が土地を遺贈したとしても、小規模宅地等の特例は適用可能です。

小規模宅地等の特例活用時に税理士に相談すべき理由


小規模宅地等の特例をミスなく活用するには、専門的な知識や複雑な手続きが必要になります。

状況によっては、相続専門の税理士に相談するのが良いでしょう。相続専門の税理士に小規模宅地等の特例を相談するメリットを紹介していきます。

小規模宅地等の特例の適用可否を判断してもらえる

小規模宅地等の特例は節税効果も大きいですが、適用可否の判断が難しいです。

適用できる土地の種類も細かく決められていますし、特定居住用宅地に関しては相続人に関する条件も決まっています。

相続専門の税理士に依頼すれば「そもそも自分は小規模宅地等の特例を使用できるのか?」といった部分を判断してもらえます。

相続税申告も合わせて手続きしてもらえる

小規模宅地等の特例を受けるには、必要書類を集めて所定の手続きを行う必要があります。また適用を受けるためには、期限内に相続税申告を行わなければなりません。

相続専門の税理士に依頼すれば、小規模宅地等の特例の手続きのみでなく相続税申告も行ってもらえます。

杉並・中野相続サポートセンターでは、開業して20年以来、地域のご相談者様の相続税申告サポートを行ってまいりました。

相続税申告実績はこれまでで350件以上にものぼります。

初回利用者向けの無料相談も行っていますので、杉並区や中野区、三鷹市や練馬区、武蔵野市にお住いの方はお気軽にお問合せください。

二次相続まで見据えた相続税対策を提案してもらえる

相続専門の税理士に依頼すれば、今回の相続だけでなく二次相続まで見据えた相続税対策を提案してもらえます。

二次相続とは、1回目の相続から時間がたたないうちに相次いで2回目の相続が発生するケースです。

  • 一次相続でご主人が亡くなり、奥様と子供で相続
  • 二次相続で奥様が亡くなり子供たちのみで相続

例えば上記のケースで相続が発生した場合、二次相続は配偶者の税額控除の特例が適用できず相続税が高額になってしまう可能性もあります。

相続に詳しい税理士であれば、二次相続まで見据えた以下のご提案が可能です。

  • 二次相続でも小規模宅地等の特例を適用するために、奥様と子供の同居をご提案
  • 一次相続の段階で配偶者ではなく、子供が小規模宅地等の特例を活用して土地を相続

相続税の計算や相続税対策は個々のケースによって、対策内容が大きく変わります。

納める相続税を少しでも下げるために、まずは一度、相続に関する知識を持つ税理士に相談してみてはいかがでしょうか。

小規模宅地等の特例で評価額を最大80%下げられる

小規模宅地等の特例は節税効果が高いので、土地を相続した際にはぜひ活用していただきたい特例です。

ただし利用できる土地の種類は限られていますし、それぞれ細かい条件が設定されています。

  • ご自身の相続で小規模宅地等の特例は適用できるのか
  • 小規模宅地等の特例を適用した場合、相続税はいくらになるのか
  • 小規模宅地等の特例を適用するための手続きは何をするのか

上記のようなお悩みをお持ちの方は、相続に詳しい税理士事務所や税理士に相談するのがおすすめです。

杉並・中野相続サポートセンターでは、開業して20年以来、杉並区や中野区、練馬区や三鷹市、西東京市の相続サポートを行ってまいりました。

ご相談者様の状況やご希望に合ったご提案をさせていただきますので、まずは一度お気軽にお問合せください。