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貸付事業用宅地等とは|相続税の特例と注意点を税理士事務所が解説

貸付事業用宅地等とは、賃貸アパートやマンションを建てている土地や第三者に貸し出している土地です。貸付事業用宅地等を相続したときは要件を満たせば、小規模宅地等の特例を適用できます。

小規模宅地等の特例を適用すれば、200㎡までの土地の相続税評価額を50%減額可能です。ただし、貸付事業用宅地等には様々な要件があるので、土地を相続したときには要件を満たしているか確認しなければなりません。

本記事では、小規模宅地等の特例で貸付事業用宅地等を適用する要件や必要書類、注意点を相続に強い税理士が多数在籍する杉並・中野相続サポートセンターが解説します。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、土地を相続した際に適用できる特例のひとつです。小規模宅地等の特例を適用すれば、相続した土地の評価額を最大80%減額可能です。

土地の評価額を大幅に下げられるので、土地を相続したときには小規模宅地等の特例を適用できないか確認することが大切です。

なお、小規模宅地等の特例は土地の種類ごとに限度面積と減額割合が下記のように決められています。

土地の種類 限度面積 減額割合
特定居住用宅地等 330㎡ 80%
貸付事業用宅地等 200㎡ 50%
特定事業用宅地等 400㎡ 50%

貸付事業用宅地等とは

貸付事業用宅地等とは小規模宅地等の特例を適用できる土地のひとつであり、第三者に貸しだしている土地です。

賃貸アパートやマンションが建設されている土地や一部の駐車場も貸付事業用宅地等に分類されます。

貸付事業用宅地等の限度面積と減額割合

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する場合の限度面積および減額割合は、下記の通りです。

限度面積 200㎡
減額割合 50%

貸付事業用宅地等の適用要件

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する際には、下記の要件をすべて満たさなければなりません。

平成30年の税制改正によって、貸付事業用宅地等の適用要件のひとつに「相続発生3年以内に貸付事業を開始した宅地でないこと」が追加されました。

また、小規模宅地等の特例を適用するために、亡くなる直前に賃貸経営を始めることを防ぐことを目的に要件が追加されました。

ただし、被相続人が事業的規模で貸付を行っていた場合は相続発生3年以内に貸し出しを開始した土地にも適用できます。

小規模宅地等の特例で
貸付事業用宅地等を適用する流れ・必要書類

小規模宅地等の特例で貸付事業用宅地等を適用する際には、期限内に相続税の申告書を提出しなければなりません。

小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税がかからなくなっても期限内申告は必要なのでご注意ください。

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する場合、相続税の申告書とともに下記の書類を提出します。

  1. 「被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍の謄本」又は「法定相続情報一覧図(図形式のものに限ります)」
  2. 遺言書の写し又は遺産分割協議書の写し
  3. 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書に押印したもの)
  4. 貸付事業用宅地等が相続開始前3年以内に新たに被相続人等の特定貸付事業の用に供されたものであるときには、被相続人等が相続開始の日まで3年を超えて特定貸付事業を行っていたことを明らかにする書類(所得税の確定申告書や賃貸借契約書)
  5. 申告期限後3年以内の分割見込書(未分割申告の場合のみに必要)

小規模宅地等の特例で
貸付事業用宅地等を適用するときの注意点

小規模宅地等の特例は節税効果が大きい一方で適用要件が複雑であり、制度利用時には注意が必要です。貸付事業用宅地等で小規模宅地等の特例を適用するときの注意点を5つ解説します。

小規模宅地等の特例と貸家建付地評価額は併用できる

賃貸アパートやマンションが建設されている土地は、相続税を計算する際に「貸家建付地」として相続税評価額を下げられます。

貸家建付地の計算方法は、「自用地評価額-(自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」で計算できます。

貸家建付地評価と小規模宅地等の特例は適用できるので、賃貸アパートやマンションが建設されている土地の相続税評価額は大幅に軽減可能です。

マンション・アパートの空室には小規模宅地等の特例を適用できない

賃貸アパートやマンションを相続したときに貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用するには、部屋を貸し出している状態でなければなりません。空室に対しては小規模宅地等の特例を適用できないのでご注意ください。

  • 相続発生時に一時的に空室となっただけ
  • 空室になった直後に新規入居者を募集している

上記のケースでは一時的な空室と判断され、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。小規模宅地等の特例の適用可否の判断が難しい場合は、相続に詳しい税理士に相談しましょう。

被相続人の準確定申告が必要な場合がある

被相続人が賃貸経営をしていて不動産所得を得ていた場合は、被相続人の準確定申告が必要な可能性があります。

準確定申告とは、亡くなった被相続人のかわりに相続人が確定申告を行うことです。準確定申告の申告期限は相続発生から4ヶ月以内であり、相続税の申告期限より短いのでご注意ください。

相続発生3年以内に賃貸を開始した土地には適用できない

平成30年の税制改正により、相続発生3年以内に賃貸を開始した土地に関しては、小規模宅地等の特例を適用できなくなりました。

ただし、事業的規模で賃貸経営を行っている場合は、相続発生3年以内に貸し出しを開始した土地に関しても小規模宅地等の特例を適用可能です。

相続税対策で賃貸経営をしたいと考えている人は、早めに準備を始めるのが良いでしょう。その場合、想定外のトラブルを防ぐためにも相続した土地の取り扱いに詳しい専門家へ相談されることをおすすめします。

青空駐車場は小規模宅地等の特例を適用できない恐れがある

駐車場も貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できますが、手を加えていないままの砂利敷や芝生にロープを張っただけ、車止めの石を置いているだけの青空駐車場には適用できず、自用地として評価になってしまいます。

小規模宅地等の特例を適用する土地は「建物もしくは構築物の敷地として使用されている土地」と決められているからです。

賃貸マンションやアパート・駐車場の
相続税申告はお任せください

小規模宅地等の特例は節税効果が大きい一方で適用要件が複雑です。相続発生時の空室状況や被相続人が駐車場経営をしていた場合は、小規模宅地等の特例を適用できるかの判断が難しくなります。

小規模宅地等の特例を適用できるか知りたい、相続した土地にかかる相続税をできるだけ節税したい場合は、相続に強い税理士が多数在籍する「杉並・中野相続サポートセンター」までご相談ください。

当サポートセンターでは開業して30年以来、2,500件を超える相続の相談をお受けしてきました。弁護士・司法書士などの専門家と協力体制を取りながら、ご相談者様の相続手続きをワンストップでサポート可能です。

当サポートセンター・対応エリア

まとめ

貸付事業用宅地等とは賃貸アパートやマンションを建てている土地などが該当し、相続時には小規模宅地等の特例を適用できます。

小規模宅地等の特例を適用すれば、相続税を大幅に軽減できるので、被相続人が賃貸業を営んでいた土地を相続した場合は制度を利用できるか確認しましょう。

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用するには、被相続人が相続発生3年以上前に土地を貸し出している必要があるなど細かい適用要件が設定されています。

小規模宅地等の特例を適用できるか不安な場合は、相続を専門とする税理士への相談がおすすめです。

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