小規模宅地等の特例で特定居住用宅地とするための適用要件

小規模宅地等の特例を適用し被相続人の土地の評価額を軽減するには、いくつかの要件を満たさなければなりません。

なお、特定居住用宅地にするための要件は相続人と被相続人の関係によって決められており、それぞれ下記の通りです。

被相続人に配偶者や同居親族がいるが相続人は別居していた

被相続人が住んでいた自宅に配偶者や他に同居していた相続人がいた場合は、別居していた相続人が小規模宅地等の特例を適用できません。

例えば上記のケースでは、配偶者と長男は小規模宅地等の特例を適用できますが、次男は適用できません。

相続人が相続発生時に賃貸住宅に住んでいた

配偶者以外の相続人が特定居住用宅地の小規模宅地等の特例を適用するには、同居が要件となっています。

しかし、相続人が持ち家を所有していない、配偶者や親族の持ち家に住んでいないなどの要件を満たす場合は「家なき子の特例」に該当し小規模宅地等の特例を適用可能です。

本記事で紹介した例のように、第三者が所有している賃貸住宅に相続人が住んでいた場合は他の要件を満たす場合に家なき子の特例を適用できます。

被相続人が亡くなる直前に老人ホームに入居していた

被相続人が亡くなる直前に老人ホームに入居していた場合、下記の要件を満たす場合は特例居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

被相続人と相続人が二世帯住宅に住んでいた

被相続人と相続人が二世帯住宅に住んでいた場合、二世帯住宅が区分所有登記をしているかどうかで取扱が変わります。

区分所有登記をしている場合は、特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用できないのでご注意ください。

相続した土地が特定居住用宅地の限度面積を超えている場合

特定居住用宅地で小規模宅地等の特例を適用する場合の限度面積は330㎡です。まずは、相続した土地が特定居住用宅地の限度面積を超えている場合の計算方法を見ていきましょう。

条件

小規模宅地等の特例による減額分は、下記のように計算可能です。

そして、相続した自宅の相続税評価額は下記のように計算できます。

相続した土地が特定居住用宅地の限度面積を超えていない場合

続いて、相続した土地が特定居住用宅地の限度面積である330㎡に収まる場合の相続税評価額を計算してみましょう。

条件

相続した自宅の土地が限度面積である330㎡を超えていない場合は「5,000万円×（1-80%）=1,000万円」が相続税評価額となります。

相続税がかからない場合でも相続税の申告をする

小規模宅地等の特例を適用するには、適用後に相続税がかからなくなったとしても期限内に相続税の申告を行わなければなりません。

相続税を申告しないでいると小規模宅地等の特例を適用できなくなるだけでなく、延滞税や無申告加算税などのペナルティも発生するのでご注意ください。

小規模宅地等の特例を利用するには遺産分割協議を完了させる

小規模宅地等の特例を適用するには、相続税の申告時に原則として遺産分割協議書または遺言書の写し（コピー）が添付書類として必要になります。そのため、相続税の申告期限までに遺産分割協議を完了させておく必要があります。

なお、相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月以内です。

相続財産調査や相続人調査に時間がかかる、相続トラブルが発生したなどの理由で期限内に遺産分割協議が完了しない場合は「申告期限後3年内の分割見込書」を提出しましょう。

提出後は3年以内に遺産分割協議を完了すれば、小規模宅地等の特例を利用でき更生の請求を行うことによって払い過ぎた相続税を還付してもらえます。

まとめ

特定居住用宅地とは被相続人が住んでいた自宅が建築されている土地であり、要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。

小規模宅地等の特例の節税効果は非常に大きいので、被相続人の自宅を相続した場合は特定居住用宅地に該当するか確認してみましょう。

被相続人が老人ホームに入居していた場合や二世帯住宅に住んでいた場合など、小規模宅地等の特例を適用できるか判断が難しいときは相続に詳しい税理士に相談することをおすすめします。