特定居住用宅地とは?相続に関連する基礎知識・注意点などを解説

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特定居住用宅地とは?相続に関連する基礎知識・注意点などを解説

特定居住用宅地とは、被相続人が住んでいた自宅の土地です。相続人が特定居住用宅地を相続した場合、小規模宅地等の特例を適用でき、330㎡までの土地の相続税評価額を80%軽減可能です。

特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用するには要件を満たす必要があり、要件は被相続人と相続人の関係によって決められています。

本記事では、特定居住用宅地とは何か、適用要件や小規模宅地等の特例適用時の節税効果を相続に強い税理士が多数在籍する杉並・中野相続サポートセンターが解説します。

特定居住用宅地とは

特定居住用宅地等とは、被相続人が住んでいた土地のことです。特定居住用宅地に該当する場合、相続した土地の評価額を最大80%軽減できる小規模宅地等の特例を適用できます。

ただし、被相続人が住んでいた自宅の土地がすべて特定居住用宅地に該当するのではなく、いくつかの要件を満たさなければ小規模宅地等の特例を適用できません。

配偶者被相続人と同居
長男被相続人と同居
次男被相続人と別居

小規模宅地等の特例で特定居住用宅地とするための適用要件

小規模宅地等の特例を適用し被相続人の土地の評価額を軽減するには、いくつかの要件を満たさなければなりません。

なお、特定居住用宅地にするための要件は相続人と被相続人の関係によって決められており、それぞれ下記の通りです。

相続人適用要件
配偶者なし(無条件で小規模宅地等の特例を適用可能)
同居していた親族
  • 相続税の申告期限まで被相続人の自宅に住み続ける
  • 相続税の申告期限まで被相続人の自宅を所有し続ける
同一生計の別居親族
  • 相続税の申告期限まで被相続人の自宅に居住し続ける
  • 相続税の申告期限まで被相続人の自宅を所有し続ける
別居親族
(家なき子の特例)
  • 相続開始のときに取得者が無制限納税義務者または制限納税義務者のうち日本国籍を有する
  • 被相続人に配偶者がいない
  • 相続開始時に被相続人と同居している法定相続人がいない
  • 相続開始3年以内に自分もしくは配偶者、3親等以内の親族、特別な関係の法人のいずれかが所有する家屋に住んでいない
  • 相続開始時に住んでいた自宅を過去に所有したことがない
  • 相続税の申告期限まで宅地を所有し続ける

具体例小規模宅地等の特例で
特定居住用宅地とされる土地

先ほど解説した適用要件を満たす場合、特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用できますが、中には被相続人が亡くなる直前に老人ホームに入居していたため居住していなかった場合など判断に迷ってしまうケースもあるでしょう。

本記事では、下記のように特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用できるか判断に迷うケースについて詳しく解説していきます。

  1. 被相続人に配偶者や同居親族がいるが相続人は別居していた
  2. 相続人が相続発生時に賃貸住宅に住んでいた
  3. 被相続人が亡くなる直前に老人ホームに入居していた
  4. 被相続人と相続人が二世帯住宅に住んでいた

被相続人に配偶者や同居親族がいるが相続人は別居していた

被相続人が住んでいた自宅に配偶者や他に同居していた相続人がいた場合は、別居していた相続人が小規模宅地等の特例を適用できません。

配偶者 被相続人と同居
長男 被相続人と同居
次男 被相続人と別居

例えば上記のケースでは、配偶者と長男は小規模宅地等の特例を適用できますが、次男は適用できません。

相続人が相続発生時に賃貸住宅に住んでいた

配偶者以外の相続人が特定居住用宅地の小規模宅地等の特例を適用するには、同居が要件となっています。

しかし、相続人が持ち家を所有していない、配偶者や親族の持ち家に住んでいないなどの要件を満たす場合は「家なき子の特例」に該当し小規模宅地等の特例を適用可能です。

本記事で紹介した例のように、第三者が所有している賃貸住宅に相続人が住んでいた場合は他の要件を満たす場合に家なき子の特例を適用できます。

被相続人が亡くなる直前に老人ホームに入居していた

被相続人が亡くなる直前に老人ホームに入居していた場合、下記の要件を満たす場合は特例居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

  • 被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていた
  • 自宅を賃貸していない

被相続人と相続人が二世帯住宅に住んでいた

被相続人と相続人が二世帯住宅に住んでいた場合、二世帯住宅が区分所有登記をしているかどうかで取扱が変わります。

区分所有登記をしている場合は、特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用できないのでご注意ください。

特定居住用宅地で
小規模宅地等の特例を適用するときの
計算方法・節税効果

特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用できた場合、最大80%も相続税評価額を軽減できます。

実際に小規模宅地等の特例を適用すると、相続税評価額がどれくらいになるのかを解説します。

相続した土地が特定居住用宅地の限度面積を超えている場合

特定居住用宅地で小規模宅地等の特例を適用する場合の限度面積は330㎡です。まずは、相続した土地が特定居住用宅地の限度面積を超えている場合の計算方法を見ていきましょう。

条件

相続した土地 600㎡
評価額 5,000万円

小規模宅地等の特例による減額分は、下記のように計算可能です。

5,000万円÷600㎡×330㎡×80%=2,200万円

そして、相続した自宅の相続税評価額は下記のように計算できます。

5,000万円-2,200万円=2,800万円

相続した土地が特定居住用宅地の限度面積を超えていない場合

続いて、相続した土地が特定居住用宅地の限度面積である330㎡に収まる場合の相続税評価額を計算してみましょう。

条件

相続した土地 300㎡
評価額 5,000万円

相続した自宅の土地が限度面積である330㎡を超えていない場合は「5,000万円×(1-80%)=1,000万円」が相続税評価額となります。

特定居住用宅地で
小規模宅地等の特例を適用するときの注意点

特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用するときは、下記の2点に注意しなければなりません。

  • 相続税がかからない場合でも相続税の申告をする
  • 小規模宅地等の特例を利用するには遺産分割協議を完了させる

それぞれ詳しく解説していきます。

相続税がかからない場合でも相続税の申告をする

小規模宅地等の特例を適用するには、適用後に相続税がかからなくなったとしても期限内に相続税の申告を行わなければなりません。

相続税を申告しないでいると小規模宅地等の特例を適用できなくなるだけでなく、延滞税や無申告加算税などのペナルティも発生するのでご注意ください。

小規模宅地等の特例を利用するには遺産分割協議を完了させる

小規模宅地等の特例を適用するには、相続税の申告時に原則として遺産分割協議書または遺言書の写し(コピー)が添付書類として必要になります。そのため、相続税の申告期限までに遺産分割協議を完了させておく必要があります。

なお、相続税の申告期限は相続開始から10ヶ月以内です。

相続財産調査や相続人調査に時間がかかる、相続トラブルが発生したなどの理由で期限内に遺産分割協議が完了しない場合は「申告期限後3年内の分割見込書」を提出しましょう。

提出後は3年以内に遺産分割協議を完了すれば、小規模宅地等の特例を利用でき更生の請求を行うことによって払い過ぎた相続税を還付してもらえます。

小規模宅地等の特例の適用は
当サポートセンターにお任せください

被相続人が住んでいた自宅が特定居住用宅地に該当すれば、小規模宅地等の特例を適用し土地の相続税評価額を最大80%軽減可能です。

小規模宅地等の特例の節税効果は非常に大きいので、被相続人が所有していた土地を相続した場合は制度を利用できないか確認しましょう。

小規模宅地等の特例を利用できるかの確認や相続税の計算や申告は専門的な知識が必要になるので、相続に精通した税理士に相談するのが良いでしょう。

杉並・中野相続サポートセンターでは、開業して35年以来、杉並区や中野区をはじめとした地域に密着してご相談者様の相続をサポートしてまいりました。

必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家とも連携を取りながら、ご相談者様の相談や依頼をワンストップで解決していきます。

初回利用者向けの無料相談会も開催しておりますので、お気軽にお問合せください。当サポートセンターの対応エリアは以下の通りです。

当サポートセンター・対応エリア

まとめ

特定居住用宅地とは被相続人が住んでいた自宅が建築されている土地であり、要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。

小規模宅地等の特例の節税効果は非常に大きいので、被相続人の自宅を相続した場合は特定居住用宅地に該当するか確認してみましょう。

被相続人が老人ホームに入居していた場合や二世帯住宅に住んでいた場合など、小規模宅地等の特例を適用できるか判断が難しいときは相続に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

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