相続財産に土地や建物などの不動産が含まれるときには、相続税申告時や遺産分割協議時に不動産の評価をしなければなりません。

なお、相続税申告時に不動産の評価をする際には相続税評価額を使用します。それに対して、遺産分割協議の際に不動産の評価を行う際には、相続人全員が納得した方法で評価額を算出しなければなりません。

また、相続時の不動産の評価方法は、不動産の種類や用途によっても算出方法が変わってきます。相続人が自分で不動産の評価をするのが難しいと感じたときには、相続に詳しい税理士に相談するのも良いでしょう。

本記事では、相続時の不動産評価額の算出方法を相続に強い税理士が多数在籍する杉並・中野相続サポートセンターがわかりやすく解説します。

相続税申告時には相続税評価額（路線価）を使用する

相続税申告時には国税庁が定めた「財産評価基本通達」に従い、相続税評価額（路線価）によって相続した不動産の価値を評価します。

土地および建物の相続税評価額の算出方法については、本記事の後半で詳しく解説します。

遺産分割協議時には相続人全員で合意した評価額を使用する

遺産分割協議時には相続税評価額を使用しても問題ありませんが、相続人全員が合意した評価額を使用して不動産の価値を測定しなければなりません。

というのも、相続税評価額は実際に不動産が売買される価格（実勢価格）の7～8割程度となっています。

一部の相続人のみが不動産を受け継ぐ場合には、不動産の評価方法で下記のように揉めやすいので注意が必要です。

遺産分割協議は相続人全員の合意が必要ですので、不動産の評価方法で揉めると裁判所の判断を仰がなければならない場合もあり、完了までに時間・費用がかかってしまう恐れがあります。

遺産分割協議が長引いてしまうと、その後の相続税申告や相続手続きにも支障が出ます。相続人同士のみでは解決が難しい場合には、相続に詳しい専門家への依頼もおすすめです。

路線価方式の計算式

相続税評価額は原則として路線価方式と呼ばれる方法で計算します。

路線価とは、道路に面する土地1㎡あたりの評価額です。路線価方式による相続税評価額の計算方法は、下記の通りです。

例えば、路線価が25万円で相続した土地の面積が300㎡の場合には「25万円×300㎡＝7,500万円」が相続税評価額となります。

相続した土地の路線価は国税庁HPの「路線価図・評価倍率表」にて確認可能です。

倍率方式の計算式

路線価は日本全国すべての土地で設定されているわけではありません。路線価が設定されていない土地の相続税評価額は倍率方式によって計算します。

倍率方式による相続税評価額の計算方法は、下記の通りです。

例えば、土地の固定資産税評価額が1,500万円で倍率が1.1倍のケースでは「1,500万円×1.1＝1,650万円」となります。

なお、相続した土地の倍率に関しても国税庁HPの「路線価図・評価倍率表」で確認可能です。

貸宅地の相続税評価額の計算式

貸宅地とは、建物を建てて使用することを目的とした第三者に貸している土地です。貸宅地は第三者の建物が土地に建っていることから、土地を自由に使用しにくくなります。

相続税評価額を計算するときには、自由度が下がっている分を反映させるために下記の計算式で算出します。

自用地評価額には、先ほど解説した路線価方式もしくは倍率方式で計算した相続税評価額を使用します。借地権割合は国税庁HPの「路線価図・評価倍率表」に記載された割合を使用します。

例えば、上記条件の貸宅地の相続税評価が宇は「2,000万円×（1－50%）＝1,000万円」です。

借地権の相続税評価額の計算式

第三者から土地を借りている権利である借地権も相続財産に含まれます。被相続人が第三者から土地を借りた状態で亡くなったときには、下記の計算式で借地権の相続税評価額を計算しましょう。

例えば、上記条件の貸宅地の相続税評価が宇は「1,000万円×（30%）＝300万円」です。

貸家建付地の相続税評価額の計算式

貸家建付地とは自分が所有している土地に建物を建て、第三者に貸しだしている状態の土地です。

被相続人が所有していた賃貸アパートやマンションは貸宅地同様に所有者が自由にできない分、相続税評価額が下がります。

貸家建付地の相続税評価額の計算方法は、下記の通りです。

借家権割合は全国一律30%であり、賃貸割合は貸している部屋の床面積の割合を算出したものです。賃貸割合は部屋数の割合で算出するわけではないので、ご注意ください。

上記の場合、相続税評価額は「2,000万円×（1－50%×30%×80%）＝1,760万円」です。

家屋の相続税評価額の計算式

自分で使用している建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま流用します。

相続した建物の固定資産税評価額を調べるときには、不動産の所在地の市町村（東京23区の場合は東京都）から届く固定資産税納税通知書に添付されている課税明細書を見るのが確実かつ手軽です。

賃貸物件の建物の相続税評価額の計算式

自分で活用せず、第三者に貸し出している賃貸物件の相続税評価額の計算方法は、下記の通りです。

上記の場合の相続税評価額は「2,000万円×（1－30%×50%）＝1,700万円」です。

まとめ

不動産を相続したときには、相続税申告時や遺産分割協議時に不動産の評価が必要です。相続税申告時と遺産分割協議時は評価方法が異なるので、注意しましょう。

相続税の計算や申告で用いる不動産の相続税評価額は、財産評価基本通達により細かく決められています。

自分で不動産を評価するのが難しいときには、相続に精通した税理士への依頼も検討しましょう。