不動産取得税の税率と計算方法

不動産取得税は、「不動産取得税＝固定資産税評価額 × 税率」で計算可能です。

税率は原則4％とされていますが、土地や住宅については軽減措置が設けられており、2027年3月31日までに取得した場合は3％が適用されています。

課税の基準となる「固定資産税評価額」とは、市町村が固定資産税を算定する際に用いる評価額であり、実際の売買価格とは異なる点に注意が必要です。

不動産取得税と登録免許税の違い

不動産を取得した際には、不動産取得税のほかに登録免許税が発生することがあります。両者は不動産に関連する税金ですが、課税の目的や課税主体が異なります。

不動産取得税は都道府県が課税する地方税であり、不動産を取得した事実に対して課税される税金です。

一方、登録免許税は国税であり、不動産の所有権移転登記や保存登記など、法務局で登記手続きを行う際に課される税金です。

つまり、不動産取得税は「不動産を取得したこと」に対して課税され、登録免許税は「登記という手続きを行うこと」に対して課税されるという違いがあります。

特定遺贈による不動産取得

特定遺贈とは、遺言によって特定の財産を特定の人に与えることです。例えば、「自宅の土地建物を長男の孫に遺贈する」など、特定の不動産を指定して受け取る場合が該当します。

特定遺贈による不動産の取得は、受取人が相続人であるかどうかにかかわらず、不動産取得税の課税対象となります。

死因贈与による不動産取得

死因贈与とは、贈与者が死亡したときに効力が発生する贈与契約です。契約自体は生前に締結されますが、財産の移転は贈与者の死亡によって実現します。

死因贈与は、形式としては贈与契約に基づく財産移転であるため、税務上は「相続」ではなく「贈与」として扱われることがあります。

その結果、不動産取得税の課税対象となる可能性があります。

生前贈与による不動産取得

生前贈与とは、贈与者が生きている間に財産を無償で譲り渡すことです。不動産を生前贈与で取得した場合は、原則として不動産取得税の課税対象となります。

これは、生前贈与が法律上の「贈与契約」に基づく財産移転であり、相続とは別の取得原因と判断されるためです。

相続時精算課税制度を利用した不動産取得

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子や孫へ財産を贈与する際に選択できる制度です。

この制度を利用すると、累計2,500万円までの贈与について贈与税を一時的に抑えることができますが、贈与された財産は将来の相続時に相続財産へ加算して精算されます。

相続時精算課税制度を利用して不動産を取得した場合でも、法律上は「贈与による取得」であるため、不動産取得税の課税対象となります。

つまり、贈与税の負担を軽減できたとしても、不動産取得税が免除されるわけではありません。

相続税

不動産を相続した場合、最も注意すべき税金のひとつが相続税です。

相続税は、被相続人の財産を相続や遺贈によって取得した際に課税される税金であり、現金や預貯金だけでなく、不動産も課税対象に含まれます。

相続税の計算では、不動産は「相続税評価額」によって評価されます。

土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額をもとに算出されます。実勢価格より低くなることが多く、不動産相続には節税効果がある場合もあります。

譲渡所得税

相続した不動産を売却した場合には、譲渡所得税が課される可能性があります。

譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却して利益が出た場合に課される税金です。譲渡所得は、一般的に「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算されます。

相続した不動産の場合、取得費は被相続人が取得したときの金額を引き継ぐ仕組みとなっています。

そのため、古くから所有していた不動産の場合、取得費が低くなり、売却時の利益が大きく計算されることがあります。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物を所有している人に対して毎年課税される税金です。不動産を相続すると、その翌年以降は相続人が固定資産税の納税義務者となります。

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課税されます。税額は固定資産税評価額を基準として計算され、市町村から送付される納税通知書に基づいて納付します。

住宅用地については税負担を軽減する特例が設けられており、一定の条件を満たす場合には課税標準が軽減される仕組みです。

相続で不動産を取得したのに不動産取得税の通知が届いた場合はどうすればいいですか？

相続によって不動産を取得した場合、本来、不動産取得税は課税されません。

しかし、相続登記を行った後に不動産取得税の納税通知書が届くことがあります。これは、都道府県が登記情報をもとに自動的に課税対象者へ通知を送付しているためです。

このような場合でも、慌てて納付する必要はなく、相続による取得であることを都道府県税事務所へ申告し、戸籍謄本や遺産分割協議書などの必要書類を提出すれば、不動産取得税の課税が取り消されるのが一般的です。

不動産取得税はいつ・どのように納付すればいいですか？

不動産取得税は、不動産を取得した直後に納付する税金ではありません。

通常は、不動産を取得してからおおむね6か月から1年程度経過した後に、都道府県から納税通知書が送付されます。納税通知書が届いたら、指定された期限までに納付しましょう。

相続人以外への遺贈で不動産取得税を抑える方法はありますか？

遺言によって相続人以外の人へ不動産を渡す場合、「特定遺贈」として扱われることが多く、この場合は不動産取得税が課税される可能性があります。

しかし、遺贈の方法によっては不動産取得税の課税を回避できる場合があり、それが「包括遺贈」です。

包括遺贈とは、「財産の○分の1を与える」といった形で、遺産全体の一定割合を受け取る方法です。この場合、法律上は相続に近い扱いとなるため、不動産取得税が課税されない可能性があります。

まとめ

相続によって不動産を取得した場合、不動産取得税は原則として課税されません。

ただし、特定遺贈や死因贈与、生前贈与など、相続以外の方法で不動産を取得した場合には課税される可能性があります。

不動産の取得方法や将来の活用方法によって税負担は大きく変わるため、制度の違いを理解した上で、必要に応じて専門家へ相談しながら手続きを進めることが重要です。