貸付事業用宅地等の限度面積と減額割合

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する場合の限度面積および減額割合は、下記の通りです。

貸付事業用宅地等の適用要件

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する際には、下記の要件をすべて満たさなければなりません。

平成30年の税制改正によって、貸付事業用宅地等の適用要件のひとつに「相続発生3年以内に貸付事業を開始した宅地でないこと」が追加されました。

また、小規模宅地等の特例を適用するために、亡くなる直前に賃貸経営を始めることを防ぐことを目的に要件が追加されました。

ただし、被相続人が事業的規模で貸付を行っていた場合は相続発生3年以内に貸し出しを開始した土地にも適用できます。

小規模宅地等の特例と貸家建付地評価額は併用できる

賃貸アパートやマンションが建設されている土地は、相続税を計算する際に「貸家建付地」として相続税評価額を下げられます。

貸家建付地の計算方法は、「自用地評価額-（自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で計算できます。

貸家建付地評価と小規模宅地等の特例は適用できるので、賃貸アパートやマンションが建設されている土地の相続税評価額は大幅に軽減可能です。

マンション・アパートの空室には小規模宅地等の特例を適用できない

賃貸アパートやマンションを相続したときに貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用するには、部屋を貸し出している状態でなければなりません。空室に対しては小規模宅地等の特例を適用できないのでご注意ください。

上記のケースでは一時的な空室と判断され、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。小規模宅地等の特例の適用可否の判断が難しい場合は、相続に詳しい税理士に相談しましょう。

被相続人の準確定申告が必要な場合がある

被相続人が賃貸経営をしていて不動産所得を得ていた場合は、被相続人の準確定申告が必要な可能性があります。

準確定申告とは、亡くなった被相続人のかわりに相続人が確定申告を行うことです。準確定申告の申告期限は相続発生から4ヶ月以内であり、相続税の申告期限より短いのでご注意ください。

相続発生3年以内に賃貸を開始した土地には適用できない

平成30年の税制改正により、相続発生3年以内に賃貸を開始した土地に関しては、小規模宅地等の特例を適用できなくなりました。

ただし、事業的規模で賃貸経営を行っている場合は、相続発生3年以内に貸し出しを開始した土地に関しても小規模宅地等の特例を適用可能です。

相続税対策で賃貸経営をしたいと考えている人は、早めに準備を始めるのが良いでしょう。その場合、想定外のトラブルを防ぐためにも相続した土地の取り扱いに詳しい専門家へ相談されることをおすすめします。

青空駐車場は小規模宅地等の特例を適用できない恐れがある

駐車場も貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できますが、手を加えていないままの砂利敷や芝生にロープを張っただけ、車止めの石を置いているだけの青空駐車場には適用できず、自用地として評価になってしまいます。

小規模宅地等の特例を適用する土地は「建物もしくは構築物の敷地として使用されている土地」と決められているからです。

まとめ

貸付事業用宅地等とは賃貸アパートやマンションを建てている土地などが該当し、相続時には小規模宅地等の特例を適用できます。

小規模宅地等の特例を適用すれば、相続税を大幅に軽減できるので、被相続人が賃貸業を営んでいた土地を相続した場合は制度を利用できるか確認しましょう。

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用するには、被相続人が相続発生3年以上前に土地を貸し出している必要があるなど細かい適用要件が設定されています。

小規模宅地等の特例を適用できるか不安な場合は、相続を専門とする税理士への相談がおすすめです。