時価（実勢価格）

時価とは、実際に市場で売却した場合に見込まれる価格であり、近隣の取引事例や不動産会社の査定額などを参考にして判断します。

代償分割では、相続人間の公平性を重視する観点から、時価を基準にするケースが多くあります。

不動産を取得する相続人は、将来的にその不動産を売却すれば時価相当の利益を得られる可能性があるためです。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、市区町村が固定資産税を課税するために定めている評価額であり、固定資産税の納税通知書や固定資産評価証明書で確認できます。

固定資産税評価額は、一般的に時価より低めに設定される傾向があります。

そのため、固定資産税評価額を基準にすると、不動産を取得する相続人にとっては代償金の負担が軽くなる可能性があります。

一方で、ほかの相続人から見ると「実際の売却価格より低く評価されている」と感じ、不公平感につながることもあります。

相続税評価額

相続税評価額とは、相続税を計算する際に用いられる評価額であり、土地は主に路線価方式または倍率方式で評価し、建物は固定資産税評価額をもとに評価します。相続税評価額は、税務上の計算に用いられるため、相続税申告では重要な基準です。

ただし、代償分割における相続人間の公平な分配を考える場合、必ずしも相続税評価額が最適とは限りません。

相続税評価額は時価より低くなることが多いため、実際の資産価値との間に差が生じる場合があるためです。そのため、相続税評価額を代償金の基準にする場合でも、時価との違いを理解した上で合意することが大切です。

不動産鑑定士による鑑定評価

不動産鑑定士による鑑定評価は、専門家が不動産の価値を客観的に評価する方法です。土地の形状や立地、周辺環境、取引事例、収益性などを総合的に考慮して評価額を算定します。

相続人間で評価額について意見が分かれている場合や、不動産の価値が高額である場合には、不動産鑑定士に依頼することで、客観性の高い資料を得られます。

特に、感情的な対立があるケースでは、第三者による評価が協議を進めるきっかけになることもあるでしょう。

調停手続では,当事者双方から事情を聴いたり,必要に応じて資料等を提出してもらったり,遺産について鑑定を行うなどして事情をよく把握したうえで,各当事者がそれぞれどのような分割方法を希望しているか意向を聴取し,解決案を提示したり,解決のために必要な助言をし,合意を目指し話合いが進められます。

引用元：遺産分割調停（裁判所）

ただし、鑑定評価には費用がかかるため、すべての代償分割で必要になるわけではありません。

相続人同士で合意し分割払いする

代償金は、必ず一括で支払わなければならないものではなく、相続人全員が合意すれば、数年に分けて支払うことも可能です。

例えば、代償金1,000万円を一括で支払うのが難しい場合に、毎年200万円ずつ5年間で支払うといった方法が考えられます。

ただし、分割払いにする場合は、支払期限や支払回数、遅延した場合の対応を遺産分割協議書に明記しておくことが重要です。

必要に応じて、公正証書を作成することも検討するとよいでしょう。

また、金銭消費貸借契約等の金銭の支払を目的とする債務についての公正証書に、1.一定額の金銭の支払についての合意と、2.債務者が金銭の支払をしないときは、直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されている場合には、金銭債務の不履行があったときは、裁判手続を経ることなく、直ちに強制執行をすることができます。この強制執行力をすることができる公正証書のことを「執行証書」といいます。

引用元：公正証書（日本公証人連合会）

銀行ローンを利用する

代償金を自己資金で用意できない場合は、銀行などの金融機関から借入れを行う方法もあります。

不動産を取得する相続人が、相続した不動産を担保に融資を受け、その資金を代償金の支払いに充てるケースです。

ただし、代償金の支払いを目的としたローンは、通常の住宅ローンとは異なり、金融機関によって対応可否や審査条件が異なります。

借入れを検討する場合は、早めに金融機関へ相談し、融資を受けられるか、返済計画に無理がないかを確認しておきましょう。

生命保険金を代償金の原資に充てる

代償分割を見据えた対策として、生命保険金を活用する方法もあります。

例えば、将来実家を長男に相続させたい場合、長男を受取人とする生命保険に加入しておけば、長男は受け取った保険金を代償金の支払いに充てることができます。

生命保険金は、受取人固有の財産とされるため、遺産分割の対象にならないのが原則です。

そのため、不動産を取得する予定の相続人に現金を残す手段として活用しやすい方法といえます。

ただし、相続税の計算上は一定の非課税枠（500万円×法定相続人の数）を超える部分が課税対象になるため、保険金額の設定は慎重に検討する必要があります。

また、受取人を誰にしたかで得られる効果が変わってきますので、契約形態にも十分注意する必要があります。

代償金の計算で使う評価額は時価と相続税評価額のどちらですか？

代償金の計算で使う評価額について、法律上「必ず時価を使う」「必ず相続税評価額を使う」と決められているわけではありません。

相続人全員が合意すれば、時価、相続税評価額、固定資産税評価額、不動産鑑定評価など、どの評価額を基準にすることも可能です。

代償金はいくらが妥当ですか？

代償金の妥当な金額は、相続財産の内容や相続人の人数、各相続人の相続分によって異なります。

基本的には、「各相続人が本来取得できる金額」と「実際に取得する財産額」との差額を調整する形で計算します。

代償金を払わないとどうなりますか？

代償分割により代償金を支払うと決めたにもかかわらず、期限までに支払わない場合、ほかの相続人との間で大きなトラブルになる可能性があります。

代償金は、単なる任意の支払いではなく、遺産分割協議で合意した内容に基づく債務です。

そのため、支払う側は協議書で定めた内容に従って支払う必要があります。

実務的には、遺産分割協議書（特に公正証書）があれば強制執行が可能です。また協議書がない・任意の合意のみの場合は家庭裁判所への調停申立てによる解決が考えられます。

まとめ

代償分割は、不動産など分けにくい財産を特定の相続人が取得し、ほかの相続人へ代償金を支払うことで公平を図る方法です。

将来的にトラブルに発展しがちな共有名義を避けられる一方で、不動産評価の基準や代償金の金額、支払方法をめぐって相続人間で意見が分かれることもあります。

代償金は、相続税や贈与税にも関係するため、金額の合理性を説明できるようにしておくことが大切です。

トラブルを防ぐためにも、遺産分割協議書に支払額・期限・方法を明記し、必要に応じて税理士などの専門家に相談しましょう。