相続した実家が空き家になった場合、売却時に譲渡所得税がかかることがあります。

ただし、一定の要件を満たせば「相続した空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）」を利用でき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。

空き家特例は節税効果が大きい一方で、対象となる家屋や売却期限、解体・耐震改修のタイミングなど、細かな要件が定められています。

この記事では、相続した空き家の3,000万円特別控除の概要や適用要件、必要書類、他の特例との関係をわかりやすく解説します。

相続した空き家の
3,000万円特別控除（空き家特例）とは

相続した空き家の3,000万円特別控除とは、被相続人が住んでいた家屋やその敷地を相続した人が、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

正式には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

例えば、相続した空き家を売却して譲渡所得が2,500万円発生した場合でも、要件を満たせば3,000万円特別控除により譲渡所得はゼロとなり、譲渡所得税等の負担を大きく抑えられる可能性があります。

なお、令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上いる場合には、控除額の上限が1人あたり2,000万円となる点に注意が必要です。

相続した空き家の
3,000万円特別控除（空き家特例）の適用要件

空き家特例を受けるためには、家屋・譲渡時期・利用状況・売却方法など、複数の要件を満たす必要があります。

被相続人が老人ホームに
入所していた場合の適用要件

相続した空き家の3,000万円特別控除は、原則として「相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいた家屋」を対象とする制度です。

ただし、被相続人が亡くなる前に老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の要件を満たせば特例を適用できる可能性があります。

主な要件は、以下の通りです。

例えば、親が介護施設に入所した後、実家を空き家のまま管理しており、その後相続人が売却した場合には、要件を満たせば空き家特例の対象になり得ます。

老人ホームへ入所する際、住民票を施設に移すケースも多いと思います。その場合でも上記の要件を満たしていれば特例の対象になります。

ただし、確定申告の際には要介護認定を受けていたことを証明する書類（介護保険被保険者証など）や、老人ホーム等への入所契約書の写しなど、通常の空き家特例に必要な書類に加えて補完書類の提出が求められる場合があります。

相続した空き家の
3,000万円特別控除（空き家特例）の適用を
受けるための必要書類

空き家特例の適用を受けるには、不動産を売却した翌年に確定申告を行う必要があります。

確定申告書に加えて、以下のような書類の準備が必要です。

加えて、空き家特例では、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」も必要となります。

この確認書は、相続開始前の居住状況や、相続後に事業・貸付け・居住の用に供されていないことなどを確認するためのものです。

さらに、家屋付きで売却する場合（売主が耐震改修を行う場合）には、耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しなど、耐震基準を満たしていることを示す書類が必要になります。

なお、売却後に買主が耐震改修や取壊しを行う新ルールを適用する場合は、買主側が期日までに工事を完了したことを証する書類（工事前後の写真や解体完了通知など）を市区町村に提出し、確認書を発行してもらう必要があります。

共有名義で相続した空き家にも特例を適用できる

相続した空き家を複数の相続人で共有している場合でも、要件を満たせば空き家特例を適用できます。例えば、兄弟姉妹で実家を2分の1ずつ相続し、その後売却した場合、それぞれの持分に応じた譲渡所得について特例の適用を検討できます。

ただし、特例を受けるには、各相続人がそれぞれ確定申告を行う必要がある点には注意しましょう。

また、令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人の数が3人以上の場合、控除額の上限が1人あたり2,000万円となります。

相続した空き家の
3,000万円特別控除（空き家特例）と
他の控除・特例の併用可否

空き家特例を検討する際は、他の税制上の特例と併用できるかどうかも重要です。特例によっては併用できるものもあれば、選択適用となるものもあります。

相続空き家の3,000万円特別控除でよくある質問

最後に、相続空き家の3,000万円特別控除についてよくある質問を回答と共に紹介していきます。

空き家の相続は
当サポートセンターにおまかせください

相続した空き家の3,000万円特別控除は節税効果が大きいものの、適用要件が複雑であり、自分が相続した空き家が対象か判断するのが難しいこともあるでしょう。

要件を満たしているか確認するのが不安な場合や、確定申告まで一括で任せたい場合には、相続に強い税理士や専門家が多数在籍し、実績豊富な「杉並・中野相続サポートセンター」までご相談ください。

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