所有権移転登記と相続登記の違い

相続登記とは所有権移転登記のひとつであり、相続によって不動産の所有者が変わったときに行う手続きです。

相続以外にも不動産の所有権が変わる理由は複数ありますが、代表的なものは下記の4つです。

上記の理由ごとに所有権移転登記にかかる費用や必要書類が変わります。次の章では、不動産の所有者が変わり所有権移転登記が必要になるケースを詳しく見ていきましょう。

不動産の相続が行われたとき

不動産の持ち主が亡くなり相続が発生したときに、所有者が変わり所有権移転登記が必要です。

遺産分割協議書や遺言書に書かれた内容に従って、故人から相続人へと不動産の名義変更を行いましょう。相続登記を放置すると、他の相続人に法定相続分で不動産の名義変更を行われてしまうリスクがあります。

また、令和6年4月1日からは相続登記が義務化されるので、早めに手続きしておくと良いでしょう。

不動産の生前贈与が行われたとき

生前贈与によって不動産の所有者が変わったときも、所有権移転登記が必要です。

贈与者から受贈者に名義変更手続きをしておかないと、受贈者が第三者に不動産の所有権を対抗できなくなってしまいます。

離婚により不動産の財産分与をしたとき

離婚が決まり不動産などの財産分与を行った場合も、配偶者に不動産の名義変更をする必要があります。

離婚による財産分与を原因とする所有権移転登記を行う場合、元配偶者と共同で登記申請を進めなければなりません。元配偶者と関わるのを避けたい場合は、手続きを司法書士に依頼するのも良いでしょう。

不動産の売買が行われたとき

不動産の売買が行われたときも、売主と買主が共同で所有権移転登記を行います。売買を理由とする所有権移転登記は、買主が売買代金を全額支払った当日に行うのが一般的です。

また、信頼性の高い取引を行うために売主や買主が自分で手続きを行うのではなく、司法書士に依頼するケースがほとんどです。

登記申請する不動産の情報を集める

まずは名義変更を行う不動産の地番や家屋番号などを確認しましょう。不動産に関する情報は、下記の書類により確認できます。

不動産に関する情報が確認できる書類

相続人調査を行う

続いて、相続人を確定させるために被相続人の戸籍謄本を収集して、相続人調査を行いましょう。相続人調査を行う際には、亡くなった人の死亡時点の戸籍謄本から遡って収集していきます。

戸籍は結婚や離婚、本籍変更などのタイミングで作り直されているので、一人につき複数枚あるケースがほとんどです。

戸籍謄本の収集が難しいのであれば、相続人調査を行っている専門家に相談するのも良いでしょう。

遺産分割協議を行う

相続人や不動産に関する調査が完了したら、相続人全員で遺産分割協議を行いましょう。遺産分割協議では、不動産を相続する人物や相続割合を決定します。

被相続人が遺言書を作成していた場合、遺産分割協議を行う必要はなく遺言書の内容に従って財産の相続手続きを行います。

相続登記に必要な書類を作成・収集する

遺産分割協議が完了したら、話し合い決定した内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員で署名、押印します。

登記申請書や相続関係説明図など必要書類の作成も進めていきましょう。

法務局に書類を提出する

登記申請書の作成や必要書類の収集が完了したら、書類一式を法務局に提出しましょう。相続登記の方法は、下記の3つの方法から選べます。

相続登記の方法

オンライン申請は事前登録が必要なので、初めて相続登記を行う人にはあまりおすすめできません。書類の不備があったときにすぐ修正したいのであれば、窓口提出するのが良いでしょう。

登録免許税

登録免許税とは登記申請時に納める税金であり、登記申請書に収入印紙を貼り付けて支払います。

登録免許税は金額が一律で決まっているのではなく、不動産の固定資産税評価額の金額に所定の税率を掛けて計算します。

税率は所有権移転登記の理由ごとに異なり、それぞれ下記の通りです。

登録免許税の税率の計算方法

必要書類の収集費用

所有権移転登記を行う際には、戸籍謄本などの書類を提出しなければなりません。所有者が変更になった理由によって必要書類の数や種類は異なります。

相続登記は所有権移転登記の中でも必要書類の数が多く、遺言書がない場合は被相続人が生まれてから死亡するまでの連続した戸籍謄本が必要です。

被相続人の婚姻回数や転籍回数、被相続人と相続人の関係によっては、戸籍謄本の収集に数千円以上かかることも珍しくありません。

司法書士に支払う報酬

所有権移転登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼すれば書類の収集や登記申請書の作成まで一括で対応してもらえます。

司法書士に所有権移転登記を依頼した場合、5～10万円程度かかることが多いです。登記申請する不動産の数が多い場合や金額が大きい場合は、費用が高額になりやすいです。

相続発生による所有権移転登記は令和6年4月より義務化される

これまで、相続登記を始めとする所有権移転登記は義務化されておらず、所有者の意思で行うものとされていました。

しかし、令和6年4月からは相続登記が義務化され、相続によって取得した不動産の登記を3年以内に行わないと罰則を受ける恐れがあります。

また、相続登記の義務化は過去に発生した相続においても適用されます。

そのため、先祖代々名義変更されていない土地や相続したものの登記をすませていない土地をお持ちの人は早めに手続きをするのが良いでしょう。

所有権移転登記をしないと相続した不動産の売却・活用ができない

相続によって取得した不動産は所有権移転登記をしないと、売却や活用できません。

「相続によって取得した田舎の土地を売ってしまいたい」「実家を相続したものの自宅を購入済みだから売却か他人に貸したい」と考えている人は、先に相続登記をすませましょう。

共有名義での相続にはリスクがある

不動産の遺産分割方法はいくつかありますが、中でも共有名義での相続は将来的にリスクがあるので安易に選択するのはおすすめできません。

共有名義で不動産を相続すると、共有名義者が亡くなるたびに相続人が雪だるま式に増えてしまいます。

数世代後には関係性の薄い親族や疎遠になっていた親族同士が相続人になってしまい、遺産分割協議を行うこと自体が難しくなってしまう恐れもあるでしょう。

子供や孫の相続手続きの負担を減らすためにも、共有名義での相続はできるだけ避けるのがおすすめです。

まとめ

不動産の所有者が変わったときには、法務局で所有権移転登記をしなければなりません。所有権移転登記の中でも相続発生により行う手続きを「相続登記」と呼びます。

不動産の所有者が変わった理由により、所有権移転登記に必要な書類や費用が異なりますので、理由に合った書類の収集を行いましょう。

所有権移転登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼すると一連の手続きをスムーズに対応してもらえます。

特に、相続発生により所有権移転登記を行う場合は相続税申告など他の手続きも多いので、相続に強い専門家に相談するのが良いでしょう。