共有名義の不動産を相続登記するには?単独名義にする方法や注意点を解説

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共有名義の不動産を相続登記するには?単独名義にする方法や注意点を解説

不動産を相続すると、法務局で名義変更手続きが必要であり、これを相続登記と呼びます。そして、複数人で不動産を受け継いだ場合は、共有名義で相続登記の申請をしなければなりません。

共有名義で不動産を受け継ぎ相続登記すれば公平な遺産分割ができる一方で、将来的に権利関係者が増え売却や活用が難しくなる恐れがあります。

共有名義による相続を回避したいのであれば、遺言書の作成や生前のうちに不動産を処分しておくなどの対策が有効です。

本記事では、共有名義の相続登記とは何か、メリットやデメリットを解説します。

共有名義の相続登記とは

被相続人から不動産を受け継いだ場合、相続登記と呼ばれる名義変更手続きが必要です。そして、不動産を2人以上で受け継いだ場合は、共有名義の相続登記を行います。

例えば、長男と次男で2分の1ずつ不動産を受け継いだケースや被相続人の配偶者と長女が2分の1ずつ不動産を受け継いだ場合は共有名義で相続登記を行わなければなりません。

共有名義で相続登記するメリット

共有名義で不動産を受け継ぎ相続登記すると、公平な遺産分割を行えるなどの下記のメリットがあります。

  • 公平な遺産分割を行える
  • 登記申請の必要書類が少なくてすむ
  • 遺産分割が完了していなくても相続登記を行える

共有名義の相続登記では、相続人が法定相続分で不動産を受け継いだとして登記申請をします。相続財産が実家や土地しかないケースでも、共有名義で相続すれば各相続人が公平に受け継げます。

また、共有名義による相続登記は登記申請時に遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書の提出が不要です。

2024年4月1日からは相続登記が義務化され、相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内に手続きする必要があるため、相続登記の期限までに遺産分割協議が完了しない場合には、とりあえず共有名義で相続登記するという選択肢も必要になってくるでしょう。

共有名義で相続登記するデメリット

共有名義による相続登記には必要書類が少なくてすむなどのメリットがある一方で、下記のデメリットもあります。

  • 共有名義人同士でトラブルになりやすい
  • 売却や活用時には共有名義人の同意が必要になる
  • 共有名義人が亡くなると権利関係者がさらに増える可能性がある

共有名義の不動産を売却する際には、共有名義人全員の合意が必要です。共有持分の売却も可能ではあるものの実際には買い手が見つからない、業者に買いたたかれる恐れがあるため、現実的ではありません。

共有名義人が売却に合意したとしても、売却時期や売却金額で揉めてしまい、売却までに時間がかかる恐れもあります。

また、共有名義人の1人が亡くなると、共有名義人の相続人が不動産の持ち分を相続します。

再度、共有名義で相続が行われた場合、相続が発生するたびに雪だるま式に権利関係者が増えてしまい権利関係が複雑になってしまう可能性が高いです。

共有名義で相続登記する流れ・必要書類

共有名義で相続登記する場合も、単独名義による相続登記と手順はほとんど変わりません。相続登記の流れは、下記の通りです。

  1. 相続した不動産に関する情報を集める
  2. 登記申請書を作成する
  3. 法務局に登記申請書および必要書類を提出する

相続した不動産に関する情報を集める際には、登記簿謄本を取得し不動産に関する正確な情報や抵当権の有無を確認しましょう。

登記申請の必要書類は、下記の通りです。

  • 登記申請書
  • 被相続人が生まれてから死亡するまでの連続した戸籍謄本類
  • 被相続人の住民票除票もしくは戸籍附票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 申請する不動産の固定資産評価証明書
  • 申請する不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 相続関係説明図(あれば)

被相続人と相続人の関係によっては、追加の戸籍謄本が必要な場合がありますが、被相続人の戸籍謄本や相続人の戸籍謄本は法定相続情報一覧図があれば提出を省略することも可能です。

必要書類の収集や登記申請書の作成は、自分で行うこともできますが、司法書士に依頼することも可能です。

共有名義による
相続登記のトラブルを避ける方法

共有名義による相続は、相続した不動産の売却や活用が難しく、将来的に権利関係者が複雑になるリスクがあります。

トラブルやリスクを避けたいのであれば、生前のうちに相続対策をしておく、相続放棄をして不動産を受け継がないなどの対策も有効です。それぞれ詳しく見ていきましょう。

遺言書を作成する

遺産のほとんどを不動産が占める場合や相続トラブルが起きることが予想される場合は、生前のうちに遺言書を用意しておくのがおすすめです。

遺言書があれば、相続人は遺言書の内容に従って遺産分割を行えます。

例えば、同居している長男に不動産を受け継いでほしい場合は「不動産を長男に相続させる」などと遺言書に記載しておくのが良いでしょう。

ただし、偏った内容の遺言書を作成すると、相続人の遺留分を侵害する恐れがあります。遺留分とは、被相続人の配偶者や子供、両親が最低限度の遺産を受け取れる権利であり、遺言の内容よりも優先されます。

遺留分を侵害しない遺言書を作成するためにも、遺言書作成時には専門家に相談するのが良いでしょう。

生前に不動産を売却してしまう

田舎にある土地など相続人が受け継ぐことを希望しない不動産をお持ちの場合は、生前のうちに処分してしまっても良いでしょう。

相続人が遺産分割方法を決める負担を減らせますし、売却代金を老後資金や子供たちに遺すお金に充てられます。

相続放棄する

被相続人が不動産を遺して亡くなったものの受け継ぎたくない場合は、相続放棄を検討しても良いでしょう。相続放棄をすれば初めから相続人ではなかった扱いになり、不動産を受け継がずにすみます。

一方で、相続放棄をすると不動産に限らず、他の遺産もすべて受け取れなくなってしまいます。

また、相続放棄は「自分が相続人であると知ってから3ヶ月以内」と期限が設定されていますし、一度申立てが受理されると原則として取り消しはできません。

そのため相続放棄をする際には、相続財産調査などを行った上で慎重な判断をする必要があるでしょう。

共有分割以外の遺産分割を選択する

相続人全員で遺産分割協議を行い、共有分割以外の方法で遺産分割すれば、将来的なトラブルを回避できます。

共有分割以外の遺産分割方法には、下記の種類があります。

遺産分割方法 概要
現物分割 遺産をそのままの形で分割する方法
換価分割 相続した不動産を売却し、売却代金を分割する方法
代償分割 不動産などの遺産を多く受け継いだ相続人が他の相続人に対し代償金を支払う方法

どの遺産分割方法にもメリットとデメリットがあるため、相続人や相続財産の状況に合う分割方法を知りたい場合は、相続に詳しい専門家に相談するのが良いでしょう。

相続税申告は
当サポートセンターにお任せください

被相続人の不動産を受け継ぐと相続登記が必要ですし、遺産が一定額を超える場合は相続税申告も必要です。

不動産を相続した際には土地の評価額を最大8割軽減できる小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

小規模宅地等の特例を適用できるか知りたい、不動産の評価額を正確に調べ、ミスなく相続税申告を行いたい場合は、税理士に依頼するのがおすすめです。

杉並・中野相続サポートセンターでは、開業して35年以来、杉並区や中野区をはじめとした地域に密着してご相談者様の相続をサポートしてまいりました。

必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家とも連携を取りながら、ご相談者様の相談や依頼をワンストップで解決していきます。

初回利用者向けの無料相談会も開催しておりますので、お気軽にお問合せください。当サポートセンターの対応エリアは以下の通りです。

当サポートセンター・対応エリア

まとめ

共有名義で不動産を受け継いだ場合も、相続登記は必要です。2024年4月からは相続登記が義務化されるので、被相続人が不動産を所有していた場合は早めに相続登記の準備を始めるのが良いでしょう。

また、被相続人の遺産が一定額を超える場合は相続税申告も必要です。

相続税申告は相続開始から10ヶ月と期限が決まっていますので、間に合わない場合や相続財産に関する資料の収集が難しい場合は、相続に強い税理士に相談することをおすすめします。

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