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実家を生前贈与すれば名義変更できる!かかる税金や手続き方法まとめ

親が亡くなり相続が発生してから実家を名義変更するのは大変です。

相続後には実家の名義変更以外にも、相続税申告や相続財産の調査など様々な手続きが必要になるからです。

少しでも相続発生後の手続きを減らしたいのであれば、実家を生前贈与して相続発生前に名義変更をすませておくのも良いでしょう。

生前贈与を行っておけば、親が認知症になって施設などに入居する際に、住む人がいなくなる実家を売却しやすくなるのもメリットのひとつです。

本記事では、実家を生前贈与して名義変更する方法や発生する税金について解説していきます。

生前贈与をすれば実家の名義変更は可能

生前贈与によって実家の所有権を親から子供に移せば、名義変更を行えます。

親が年老いてきて実家の管理を行うのが難しいケースや老人ホーム入居を予定していて実家に住む人がいなくなる場合には、相続時ではなく生前贈与時に名義変更を行ってしまうのも良いでしょう。

その一方で実家を生前贈与すると、贈与税がかかります。

贈与税の税率は相続税の税率よりも高く控除額も少ないので、同額の財産を単純に生前贈与もしくは相続した場合には、相続税よりも贈与税の方が高額になってしまいます。

実家を生前贈与するのであれば、事前に贈与税のシミュレーションをしておくのが良いでしょう。

生前贈与で実家の名義変更を行う流れ・必要書類

続いて、実家を生前贈与して名義変更する際の流れや必要書類を解説していきます。

なお、贈与契約書の作成や贈与税の申告は自分で行うこともできますが、生前贈与や相続に詳しい専門家に依頼する方がミスもなくせるので、おすすめです。

実家の相続税評価額を計算する

まずは生前贈与をする実家の相続税評価額を計算しましょう。

相続税評価額とは、相続税や贈与税の計算時に使用される土地や建物の評価額です。土地と建物の相続税評価額の計算方法や調べ方は、それぞれ以下の通りです。

  • 土地:路線価方式もしくは倍率方式で調べる
  • 建物:固定資産税評価額と同額

建物の固定資産税評価額は、毎年5月頃に送られてくる固定資産税の課税明細書を確認するのが最も手軽でおすすめです。

土地の相続税評価額計算方法は、自分で行うのが難しいのであれば、相続に詳しい税理士に計算してもらうのが良いでしょう。

贈与税を計算する

土地と建物の相続税評価額がわかったら、贈与税を計算します。贈与税には年間110万円の基礎控除額が用意されています。

例えば、土地と建物の合計で3,000万円の実家を親から子に生前贈与するときにかかる贈与税は、以下の通りです。

(3,000万円-110万円)×45%-265万円=1,035万5,000円

なお、実家の贈与は一度に行う必要はなく、毎年110万円の基礎控除額の範囲内で行う「暦年贈与」も認められています。暦年贈与を活用すれば、贈与税を大幅に節税することも可能です。

生前贈与に必要な書類を収集する

続いて、生前贈与に必要な書類を収集していきましょう。生前贈与に伴い名義変更を行うときには、主に以下の書類が必要です。

  • 登記識別情報通知
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 贈与契約書

贈与契約書を作成する前に、それ以外の書類を用意しておくとスムーズです。

贈与契約書を作成する

贈与税の計算や必要書類の収集が完了したら、贈与契約書を作成します。生前贈与は贈与者と受贈者の合意があれば成立しますが、後日のトラブル発生を防ぐために贈与契約書を作成しておくのが良いでしょう。

贈与契約書の作成は自分でもできますが、ミスなく法的に有効な贈与契約書にしたいのであれば、司法書士等の専門家に相談するのが安心です。司法書士に相談すれば、この後に行う所有権移転登記まで一括で代行できる場合が多いです。

所有権移転登記の申請を行う

生前贈与によって持ち主が変わった実家の所有権移転登記を行いましょう。所有権移転登記は、実家の住所地を管轄する法務局にて行います。

必要書類の他に、土地と建物それぞれの固定資産税評価額×2%の登録免許税も必要になります。

贈与契約書の作成と同様に、自分で所有権移転登記の申請を行うこともできますが、司法書士等にまとめて依頼してしまうのがおすすめです。

贈与税の申告・納税を行う

贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に贈与税の申告および納税を行います。贈与の時期によっては、贈与と贈与税の申告時期の間が空いてしまうので、申告し忘れにご注意ください。

なお、贈与税の申告および納税は贈与を受けた側が行います。

贈与税申告書と必要書類、本人確認書類などを用意して、贈与を受けた人の住所地を管轄する税務署に提出しましょう。申告期限に間に合わないと、延滞税などのペナルティが発生するので注意が必要です。

なお、実家を生前贈与されたときには、贈与税以外にも様々な税金がかかります。詳しく確認していきましょう。

実家を生前贈与するときにかかる税金

実家を生前贈与したときに発生する税金は、主に以下の4種類です。

  1. 不動産取得税
  2. 登録免許税
  3. 印紙税
  4. 贈与税

それぞれどんな税金か詳しく解説していきます。

不動産取得税

不動産取得税とは名前の通り、土地や建物などの不動産を取得した人に課税される税金です。相続で不動産を取得した場合には不動産取得税はかかりませんが、生前贈与で取得した場合には課税されます。

不動産取得税は土地も建物も「固定資産税評価額×3%」です。

ただし、令和6年3月31日までの取得であれば土地の固定資産税評価額の2分の1の金額が課税価格となる特例措置が用意されています。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権移転登記をしたときにかかる税金です。

生前贈与の場合には、土地も建物も「固定資産税評価額×2%」の金額が登録免許税としてかかります。

印紙税

印紙税は贈与契約書の作成時にかかる税金です。決められた金額の収入印紙を贈与契約書に貼ることによって納めます。

なお、必要な収入印紙の金額は贈与金額によって変わってきます。

贈与税

配偶者間での贈与もしくは親から子に実家を生前贈与した場合には、贈与税が課税されます。贈与税には年間110万円の基礎控除額が用意されており、贈与税の課税評価額から基礎控除を引いた金額に対して、贈与税率を掛けて支払う税金を計算します。

贈与税の税率は、直系尊属から直系卑属(親から子への贈与など)とそれ以外の贈与で税率が異なり、それぞれ以下の通りです。

課税価格 特例贈与財産 一般贈与財産
税率 控除額 税率 控除額
200万円以下 10% なし 10% なし
300万円以下 15% 10万円 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 20% 30万円 30% 65万円
1,000万円以下 30% 90万円 40% 125万円
1,500万円以下 40% 190万円 45% 175万円
3,000万円以下 45% 265万円 50% 250万円
4,500万円以下 50% 415万円 55% 400万円
4,500万円超 55% 640万円

なお、贈与税には基礎控除額以外にも様々な控除や特例が用意されています。

実家の生前贈与に使用できる制度は、主に下記の通りです。

  • 相続時精算課税制度
  • 贈与税の配偶者控除の特例

生前贈与の贈与税計算や申告は当サポートセンターにお任せください

本記事で解説したように、実家を生前贈与して名義変更するときには、贈与税がかかります。贈与税は贈与を受けた側に課税される税金であり、実家の評価額によっては数百万円以上の贈与税が課税される場合もあります。

贈与税の計算は自分で行うこともできますが、相続に詳しい税理士にお任せするのが安心です。また、相続税対策や生前贈与に詳しい税理士であれば、実家の生前贈与だけでなく様々な相続税対策や贈与税の節税対策を提案可能です。

杉並・中野相続サポートセンターでも、相続税対策や生前贈与の計画から実行まで一括でサポートを行っています。当サポートセンターの対応エリアは、下記の通りです。

  • 杉並区
  • 中野区
  • 練馬区
  • 世田谷区
  • 三鷹市
  • 武蔵野市
  • 西東京市

初回利用者向けの無料相談会も開催しておりますので、まずは一度お気軽にお問い合わせくださいませ。

まとめ

実家を生前贈与すれば、相続が発生する前でも名義変更を行えます。

親が年老いてきて実家の管理をするのが大変になってきたのであれば、生前贈与で子供に名義変更してしまうのも良いでしょう。

一方で実家を生前贈与すると贈与税がかかります。

実家の評価額によっては数百万円もの贈与税がかかる場合もあるので、贈与の前に税金のシミュレーションをしておきましょう。

なお、実家の生前贈与以外にも相続税対策や生前贈与には様々な方法があります。

生前贈与や相続税対策にお悩みの方は、相続専門の税理士に相談してみることをおすすめいたします。

 

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