マンションを相続した場合、相続税はいくらかかりますか?

相続税はマンションなど遺産ごとにかかるのではなく、遺産総額に対してかかります。また、マンションなど不動産を相続した場合は、相続税評価額をもとに相続税を計算する必要があります。

本章では、相続税の基本的なルールを確認していきましょう。

ルール1遺産ごとにかかるのではなく遺産総額に対してかかる

相続税は、遺産ごとに個別に課税されるわけではなく、被相続人が残した遺産総額に対して課税されます。遺産総額には、現金や預金、株式、不動産（マンションや土地を含む）などが含まれます。

一方で、故人が負っていた借金や葬儀費用などの債務は、遺産総額から差し引くことが可能です。

ルール2不動産は相続税評価額を算出しなければならない

マンションなどの不動産は相続税の課税対象に含まれますが、その評価額は市場価格ではなく、相続税評価額を基準に計算されます。

相続税評価額は、実際の市場価格よりも低く設定されることが多いため、誤って時価で相続税を計算しないようにご注意ください。

マンションの相続税評価額はどこで調べられますか？

建物部分は「固定資産税課税明細書」で確認できます。土地部分は、国税庁の「路線価図」から確認可能です。ただし、

など専門的な判断が必要となります。インターネット上の簡易計算ではこれらの情報が正確に反映されないことも多く、注意が必要です。

ルール3相続税には基礎控除が用意されている

相続税には基礎控除が用意されており、遺産総額が基礎控除内に収まる場合は、相続税がかかりません。

相続税の基礎控除は、下記の方法で計算可能です。

例えば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円となります。

土地部分の相続税評価額を計算する方法

マンションの土地部分は、建物全体が建つ敷地の持分割合に応じて計算されます。土地の相続税評価額を計算する方法は、下記の通りです。

マンションの場合、敷地全体の評価額を個々の専有部分の持分割合で按分し、自分の持分に応じた土地評価額を計算します。

建物部分の相続税評価額を計算する方法

建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額を基準に算出します。固定資産税評価額は、市町村が算出しており、毎年送付される固定資産税納税通知書に記載されています。

マンションの相続税は固定資産税評価額と同じですか？

いいえ、完全に同じではありません。マンションの相続税評価額は、「建物部分」と「土地（敷地権）部分」に分けて計算します。

区分所有マンションの場合、土地は“敷地全体”を評価し、持分割合（敷地権割合）を乗じます。

そのため、「固定資産税評価額＝相続税評価額」とはならないケースが一般的です。特に敷地権割合や路線価の影響で評価額が変わるため、正確な把握には専門的な計算が必要です。

タワーマンションの相続税評価は一般のマンションと計算方法が違いますか？

基本的な計算構造は一般のマンションと同じです（建物＋土地）。ただし、令和6年1月1日以後の相続・贈与から、一定の区分所有マンションについて評価方法が見直されました。

従来は、高層階で市場価格が大きく上昇していても、固定資産税評価額は階数による差が小さいため、「市場価格は高いが、相続税評価額は低い」という状況が生じるケースがありました。

この評価額と実際の市場価格の乖離を是正するため、通達に基づき、階数や築年数などを考慮した補正率を用いる仕組みが導入されています。その結果、一定の条件に該当するマンションでは相続税評価額が従来よりも引き上げられるケースもあります。

特に、高層階にあるマンションは一般的な低層マンションとは実務上の検討ポイントが異なるため、慎重な判断が求められます。

相続税の配偶者控除

相続税の配偶者控除とは、名前の通り、配偶者が遺産を相続したときに適用できる制度です。

そのため、配偶者がマンションを相続した場合、相続税がかからないことも多くあります。

ただし、相続税の配偶者控除を適用し、相続税がかからなくなった場合でも、相続税の申告は必要なのでご注意ください。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が所有していた土地の相続税評価額を最大8割軽減できる制度です。

被相続人が住んでいたマンションを相続した場合や賃貸経営に活用していたマンションを相続した場合に適用できます。

マンションの使用目的ごとに限度面積と減額割合が下記のように決められています。また、マンションの使用目的や被相続人と相続人の関係によって要件が決められているので、こちらも併せて確認しておきましょう。

被相続人が賃貸経営していた場合は準確定申告が必要である

被相続人が賃貸経営を行っていた場合、相続人は準確定申告を行う義務があります。準確定申告とは、被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡日までの所得に関して相続人が代わりに申告を行うことです。

準確定申告の期限は、相続開始から4ヶ月以内に行う必要があるので、できるだけ早めに準備することが大切です。

相続税の納税は原則として現金一括納付である

相続税は原則として現金一括納付ですので、納税資金を用意しておく必要があります。特に、遺産のほとんどが不動産を占める場合、遺産から納税資金を用意することが難しい可能性があります。

現金一括納付が難しい場合は延納や物納といった方法も選択できますが、期限内に相続税申告をしなければならないのでご注意ください。

相続発生直前のマンション購入は節税にならない恐れがある

被相続人が亡くなる直税にマンションを購入した場合、相続税の節税につながらない恐れがあるのでご注意ください。

特に、小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等は相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地に対して原則適用できません。

したがって、被相続人が亡くなる直前に賃貸経営を始めた場合、小規模宅地等の特例を適用できない恐れがあるのでご注意ください。

同様に、2024年に出された税務通達で、高層のマンションいわゆるタワーマンションについては時価に近い評価とする改正が行われました。また、相続直前のタイミングで金融機関からの借入を活用したマンションを購入した場合などは、過度な節税を狙った税逃れ行為とみなされる恐れもありますので注意しましょう。

賃貸マンション（投資用）と自宅マンションで相続税評価は違いますか？

はい、違いがあります。具体的には下記のとおりです。

このように、同じマンションでも用途の違いにより、適用できる特例や評価方法が異なる点に注意が必要です。

マンションの相続税評価の改正で何が変わりましたか？

近年、特にタワーマンションを中心に評価方法の見直しが行われました。従来は、高層階で市場価格が高くても相続税評価額は低く抑えられるケースがあり、「タワマン節税」と呼ばれる手法が問題視されました。

2024年1月1日以降の相続・贈与時には、一定の条件下で市場価格との乖離を調整する補正計算が導入され、従来より評価額が上がるケースが出てきます。物件の築年数・階数・取引事例などによって影響は異なるため、個別検討が必要です。

マンションを相続すると相続税はいくらかかりますか？

相続税は、遺産総額が基礎控除を超える場合に課税されます。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。

たとえば法定相続人が2人の場合、基礎控除は4,200万円です。マンションを含む遺産総額がこれを超えた部分に税率がかかります。

なお、相続税率は10％〜55％の累進課税です。同じマンションでも他の財産状況や特例の適用有無によって税額は大きく変わります。

マンション相続の手続きに必要な書類は何ですか？

マンション相続の手続きは、一般的に以下の書類が必要になります。

状況によって追加書類が必要になります。相続税の申告期限は「相続開始から10か月以内」ですので、早めの準備が重要です。

マンションの相続税が払えない場合はどうすればいいですか？

相続税は原則として現金一括納付です。ただし、現金一括納付が困難な場合への対処方法として以下の制度が設けられています。

上記のようにそれぞれ厳しい要件が定められていることから、延納・物納は認められないケースも多く、

など早期の対策が重要です。納税資金確保の問題は事前の試算で回避できることも多いため、早めの検討をおすすめします。

マンションを相続後に売却すると税金はどうなりますか？

相続後に売却した場合は、「譲渡所得税」が課税される可能性があります。相続税申告期限から3年10ヶ月以内に売却した場合、「取得費加算の特例」を利用できるケースもあります。相続時の評価と売却時の税務は連動するため、将来的に売却を予定している場合は早めの検討が有効です。

まとめ

マンションにかかる相続税は遺産ごとに計算するのではなく、遺産総額に対して課税されます。また、マンションのような不動産を相続した場合、時価で相続税を計算するのではなく、相続税評価額を計算する仕組みです。

したがって、マンションにかかる相続税を計算する場合、相続に関する専門的な知識や経験が必要な場合もあります。

相続税を正しく申告したい、できるだけ節税したいのであれば、相続に精通した税理士に申告業務を依頼することをおすすめします。