遺産ごとにかかるのではなく遺産総額に対してかかる

相続税は、遺産ごとに個別に課税されるわけではなく、被相続人が残した遺産総額に対して課税されます。遺産総額には、現金や預金、株式、不動産（マンションや土地を含む）などが含まれます。

一方で、故人が負っていた借金や葬儀費用などの債務は、遺産総額から差し引くことが可能です。

マンションなどの不動産は相続税評価額を算出しなければならない

マンションなどの不動産は相続税の課税対象に含まれますが、その評価額は市場価格ではなく、相続税評価額を基準に計算されます。

相続税評価額は、実際の市場価格よりも低く設定されることが多いため、誤って時価で相続税を計算しないようにご注意ください。

相続税には基礎控除が用意されている

相続税には基礎控除が用意されており、遺産総額が基礎控除内に収まる場合は、相続税がかかりません。

相続税の基礎控除は、下記の方法で計算可能です。

例えば、法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円となります。

土地部分の相続税評価額を計算する方法

マンションの土地部分は、建物全体が建つ敷地の持分割合に応じて計算されます。土地の相続税評価額を計算する方法は、下記の通りです。

マンションの場合、敷地全体の評価額を個々の専有部分の持分割合で按分し、自分の持分に応じた土地評価額を計算します。

建物部分の相続税評価額を計算する方法

建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額を基準に算出します。固定資産税評価額は、市町村が算出しており、毎年送付される固定資産税納税通知書に記載されています。

相続税の配偶者控除

相続税の配偶者控除とは、名前の通り、配偶者が遺産を相続したときに適用できる制度です。

そのため、配偶者がマンションを相続した場合、相続税がかからないことも多くあります。

ただし、相続税の配偶者控除を適用し、相続税がかからなくなった場合でも、相続税の申告は必要なのでご注意ください。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が所有していた土地の相続税評価額を最大8割軽減できる制度です。

被相続人が住んでいたマンションを相続した場合や賃貸経営に活用していたマンションを相続した場合に適用できます。

マンションの使用目的ごとに限度面積と減額割合が下記のように決められています。また、マンションの使用目的や被相続人と相続人の関係によって要件が決められているので、こちらも併せて確認しておきましょう。

被相続人が賃貸経営していた場合は準確定申告が必要である

被相続人が賃貸経営を行っていた場合、相続人は準確定申告を行う義務があります。準確定申告とは、被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡日までの所得に関して相続人が代わりに申告を行うことです。

準確定申告の期限は、相続開始から4ヶ月以内に行う必要があるので、できるだけ早めに準備することが大切です。

相続税の納税は原則として現金一括納付である

相続税は原則として現金一括納付ですので、納税資金を用意しておく必要があります。特に、遺産のほとんどが不動産を占める場合、遺産から納税資金を用意することが難しい可能性があります。

現金一括納付が難しい場合は延納や物納といった方法も選択できますが、期限内に相続税申告をしなければならないのでご注意ください。

相続発生直前のマンション購入は節税にならない恐れがある

被相続人が亡くなる直税にマンションを購入した場合、相続税の節税につながらない恐れがあるのでご注意ください。

特に、小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等は相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地に対して原則適用できません。

したがって、被相続人が亡くなる直前に賃貸経営を始めた場合、小規模宅地等の特例を適用できない恐れがあるのでご注意ください。

同様に、2024年に出された税務通達で、高層のマンションいわゆるタワーマンションについては時価に近い評価とする改正が行われました。

また、相続直前のタイミングで金融機関からの借入を活用したマンションを購入した場合などは、過度な節税を狙った税逃れ行為とみなされる恐れもありますので注意しましょう。

まとめ

マンションにかかる相続税は遺産ごとに計算するのではなく、遺産総額に対して課税されます。また、マンションのような不動産を相続した場合、時価で相続税を計算するのではなく、相続税評価額を計算する仕組みです。

したがって、マンションにかかる相続税を計算する場合、相続に関する専門的な知識や経験が必要な場合もあります。

相続税を正しく申告したい、できるだけ節税したいのであれば、相続に精通した税理士に申告業務を依頼することをおすすめします。