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小規模宅地の特例とは。相続した土地にかかる相続税を最大80%減額できます

小規模宅地の特例とは何か

まずは、小規模宅地の特例の概要から説明していきます

小規模宅地の特例の概要

「小規模宅地の特例」とは、相続税を計算する上で必要となる相続財産の評価に際して、被相続人が居住していた宅地等、または、被相続人が事業に使用していた宅地等について、一定の面積までについて、80%または50%の減額評価を認める制度です。

小規模宅地の特例が相続税対策となる理由

相続税は、相続財産の評価額に応じて課され、その評価額が基礎控除の範囲内であれば、そもそも相続税が課されないことになります。 また、相続税の税率は、超累進課税となっているため、相続財産の額が基礎控除額を超える場合でも、相続財産の評価額が低いほど税率も低くなり、実際に納める相続税の額も低く済みます。

従って、相続税対策としては、相続財産の評価額を低くすることが最もわかりやすい方法となります。従って、小規模宅地の特定によって、宅地の評価額が最大80%も減額できるとすると、大きな節税効果が見込めるわけです。

小規模宅地の特例が認められる理由(制度趣旨)

そもそも、小規模宅地等の特例が認められた趣旨は、以下の2つの理由によります。

①相続人の生活の保護

相続人が被相続人の所有する宅地上の建物に居住していた場合、その宅地に多額の相続税が課せられると、相続人は重い相続税を負担することになり、最悪、その宅地を手放さなければならないことになりかねません。


そうすると、相続によって、「家」を相続したばかりに、逆に住む「家」を失うという非常に可哀想かつ矛盾したことになってしまいます。そこで、相続人の生活を保護する観点から、相続人が居住する宅地の評価額を減額し、相続税の負担を軽減する制度を設けたのです。

②事業の継続

被相続人や親族が被相続人の所有する宅地上で事業を行っていた場合、その宅地を相続して事業を引き継いだときに、その宅地に多額の相続税が課せられると、事業の継続自体が困難になってしまう可能性があります。

そうすると、経済上も不利益ですし、相続人やその事業に携わっていた従業員の収入も途絶えてしまう可能性があるなどの不都合が生じます。そこで、それらの不都合を回避し、事業の継続を図れるようにするために、事業に使用されていた宅地を相続した者が事業を継続する場合には、宅地の評価額を減額し、相続税の負担を軽減することを認めたのです。

小規模宅地の特例の種類

次に、小規模宅地の種類について説明します。

居住用と事業用

上記の小規模宅地の特例が認められた制度から分かるように、小規模宅地の特例の制度は、大きく、被相続人が居住用に使用していた宅地についてのもの(特定居住用宅地)と、被相続人が事業に用いていた宅地(事業用宅地)についてのものとの2種類に分けられます。

事業用宅地についての特例は更に3種類に分けられる

事業用宅地についての小規模宅地の特例は、更に次の3つに分けられます。

①特定事業用宅地についての特例…被相続人が行っていた事業に使用されていた宅地について認められる特例
②特定同族会社事業用宅地についての特例…被相続人が役員を勤める会社が行う事業に使用されていた宅地について認められる特例
③不動産貸付用宅地についての特例…被相続人が不動産賃貸事業に使用していた宅地について認められる特例

それぞれの特例の概要

これらの合計4種類の特例は、それぞれの種類によって特例を受けられるための要件、適用される面積の上限、割引率が異なります。要件については次項以下で説明しますが、特例の概要は以下の通りとなります。

種類 適用面積 減額割合
居住用 特定居住用宅地 330㎡ 80%
事業用 特定事業用宅地 400㎡ 80%
特定同族会社事業用宅地 400㎡ 80%
不動産貸付用宅地 200㎡ 50%

特定居住用宅地について

続いて、特定居住用宅地について説明していきます。

対象となる宅地等(宅地要件)

特定居住用宅地として、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、次のいずれかの宅地等に該当することが必要です。

①被相続人が居住のために使用していた宅地等であること
②被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が居住していた宅地等であること

取得者の要件

取得者の要件は、その宅地等が被相続人自身が居住していた宅地等である場合と、被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が居住していた宅地等の場合とで、多少異なります。それぞれについて見ていきます。

①被相続人が居住していた宅地等の場合

その宅地を相続によって取得した者が以下のいずれかであること
・配偶者
・被相続人の居住していた建物に同居していた親族(同居要件)で、引き続きその建物に居住している者(相続税の申告期限である相続開始から10ヶ月経過するまで、その宅地等を所有し、かつ、その宅地上に居住継続していることが必要)
・それ以外の親族で、一定の要件を満たした者

※この要件については、下記「その他の親族が適用を受けるための要件」で説明いたします。

②被相続人と生計を一緒にしていた被相続人の親族が居住していた宅地等の場合

その宅地等を相続によって取得した者が次のいずれかであること
・配偶者
・被相続人と生計を一にしていた親族(相続税の申告期限である相続開始から10ヶ月経過する日まで、その宅地等を所有し、かつ、その宅地上に居住継続していることが必要)

効果

330㎡までの土地の評価額が、本来の評価額の80%減として評価されます。

例えば、その宅地の面積が300㎡、本来の評価額が1億円であったとしても、小規模宅地等の特例が適用されると、1億円のうち80%(8,000万円)が減額され、20%相当である2,000万円として評価されることになります。

特定居住用宅地等が適用できるかが問題となる場合としては、建物が二世帯住宅の場合、被相続人が老人ホーム等で亡くなった場合、配偶者・同居親族がいない場合における「その他の親族」が特例を受けられる要件が問題となります。以下、順に見ていきます。

被相続人が所有する宅地上に二世帯住宅が建っていた場合

被相続人の配偶者が宅地等を相続する場合には、小規模宅地等の特例の適用について特別の要件はありませんので、対象となる宅地が二世帯住宅の敷地となっている場合であっても常に小規模宅地等の特例を受けることができます。 問題は、配偶者以外の親族(通常は子供など)が相続する場合です。


この場合、既に上記①で述べたように、小規模宅地等の特例の適用を受けるには、相続によってその宅地等を取得した子供等が被相続人と「同居」していたことが必要となります。つまり、二世帯住宅の場合、被相続人と子供等が「同居」していたといえるかが問題となるのです。

これについて、以前は明確な基準が示されていませんでしたが、平成25年の税制改正によって、以下の様に取り扱いが明確化されました。

①二世帯住宅が区分所有建物ではない場合(構造上の論点)

内部階段等があると否とを問わず、被相続人と子供等の同居要件を満たすものとして当該二世帯住宅が建てられている敷地(宅地)全体について小規模宅地等の特例が適用されます。

なお、従来は、内部階段があるか否かという構造上の差異によって、内部階段があれば同居要件が認められ、内部階段がなければ同居要件が否定されるという扱いがなされていました。


しかし、平成25年の税制改正によって、内部階段の有無という構造上の論点は解消され、内部階段の有無を問わず、区分所有建物でなければ同居していると認められる扱いとなりました。

②二世帯住宅が区分所有建物として登記されている場合(区分所有の論点)

二世帯住宅が区分所有建物となっていて、それぞれ被相続人の所有部分と、相続人である子供等の所有部分とで所有者が異なっている場合には、それぞれが独立した別の建物とされるため、被相続人と相続人が同じ建物に居住していたとは認められません。

従って、同居要件は認められず、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできないことになります。

但し、子供等が被相続人と生計を一にしていたと認められる場合には、「生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等」として、小規模宅地等の特例を受けられる可能性があります(この場合は同居要件は必要ないため)。

また、本来は、内部的に繋がっていれば区分所有建物としての登記はできないのですが、当初、区分所有建物として建築・登記され、その後、改築等によって子供等の区分所有部分の一部について、被相続人が内部階段を使って行き来できる状態になっていて、かつ、被相続人が子供等の区分所有部分を日常的に使用していたという特殊事情がある場合には、同居していると認められる可能性もありますので、そのような特殊事情がある場合には専門家に相談してみるといいでしょう。

被相続人が老人ホームで亡くなった場合

被相続人が、それまで居住していた自宅から老人ホーム等に入居し、そこで亡くなるという場合も考えられます。


この場合、その被相続人の自宅を相続した者は小規模宅地等の特例を受けることができるでしょうか。被相続人は最終的に老人ホームに入居していたことから、その自宅が「被相続人が居住していた建物」と認められるかが問題となります。


これについては、次の場合には、なお、自宅は被相続人が居住していた建物と認められ、小規模宅地等の特例が適用されるとされています。

①入居した施設について

・認知症対応型老人共同生活援助事業が行われている住居、養護老人ホーム、特別養護
・老人ホーム、軽費老人ホーム
・介護老人保健施設、または、介護医療院
・サービス付き高齢者向け住宅

②障害支援区分の認定を受けていた被相続人が、障害者支援施設、または共同生活援助を行う住居に入所・入居していた場合

その他の親族が適用を受けるための要件

被相続人が居住していた宅地を、配偶者、同居の親族以外の親族が相続によって取得した場合でも、一定の要件が備わっている場合には、小規模宅地の特例を受けることが認められています。

これを「家なき子特例」といいます。これが適用される典型的な場合としては、被相続人の子供で、既に独立した人が被相続人の所有していた宅地を相続する場合です。

その要件は以下の通りで、この全ての要件を満たした場合に限り、その他の親族についても小規模宅地等の特例の適用が認められます。

①被相続人に配偶者、同居の親族がいないこと。
②相続によりその宅地を取得した親族が、次の要件をいずれも満たすこと
・相続開始前3年以内において、自己または配偶者の所有する家に住んだことがないこと。
・相続開始前3年以内に、3親等内の親族または特別の関係にある法人が所有する家に住んだことがないこと。
・3年以上前においても、住んでいた家を所有したことがないこと。
 相続開始時に相続人が住んでいる家を過去に所有したことがないこと
③相続税の申告期限(相続開始から10ヶ月)まで、その宅地を継続して所有していること

特定事業用宅地

対象となる宅地等

被相続人が生前に行っていた事業で使用していた宅地等、または、相続人と生計を一にしていた親族が行っている事業で使用していた宅地等であること。

取得者の要件

①被相続人が事業を行っていた場合には、当該宅地等を相続によって取得した親族が、その事業自体も引き継いだこと。
②被相続人と生計を一にしていた親族が事業を行っていた場合には、その者が引き続きその宅地等で事業を行っていること。
③当該宅地等を相続した者が、相続税の申告期限(相続開始から10ヶ月)まで事業を継続し、かつ、当該宅地等を所有していること。

効果

宅地の面積400㎡までについて、本来の評価額の80%減として評価される。

特定同族会社事業用宅地等

概要

特定事業用宅地等は、被相続人が個人として行っていた事業の用に供していた宅地等についての制度です。しかし、現実の社会では、被相続人が会社を設立し、その会社がその宅地等を事業の用に供しているという場合も多く見られます。

このような場合についても、被相続人または、被相続人と生計を一にする親族が当該会社の過半数の株式または出資口数を持ち、その宅地等を相続した親族が当該会社の役員である場合には、同様に小規模宅地等の特例を受けることが認められています。

対象となる宅地等

被相続人または被相続人と生計を一にする親族が合計で過半数の出資口数を持つ会社が事業の用に使用している宅地等であること。

取得者の要件

①宅地を取得した親族が、当該宅地上で事業を行っている会社の役員を勤めていること
②当該宅地等を取得した親族が相続税申告期限(相続開始から10ヶ月)まで当該宅地等を所有し、かつ、宅地等をその会社の事業の用に供していること

効果

最大400㎡までについて、本来の評価額の80%減の価額で評価されます。

不動産貸付用宅地等

対象となる宅地等

被相続人または被相続人と生計を一にしている親族が不動産賃貸業、駐車場業、自転車駐車場業(いわゆる駐輪場)を営むために使用している宅地等であること。

取得者の要件

次のいずれかの要件を満たしていること。

①被相続人が当該事業を行っていた場合には、相続によってその宅地等を取得した親族が、相続税申告期限(相続開始から10ヶ月)までその宅地等の所有を継続し、かつ、引き続きその事業を継続していること。
②被相続人と生計を一にしていた親族がそれらの事業を行っていた場合については、その者が当該宅地等を取得して相続税申告期限(相続開始から10ヶ月)までその宅地等の所有を継続し、かつ、引き続きその事業を継続していること。

効果

最大200㎡までの面積について、本来の評価額の50%減の価額で評価されます。

なお、不動産貸付用宅地については、その適用の可否に関して、次のような実務上の問題点があります。

駐車場事業を行っていると認められる為の要件(アスファルトの論点)

駐車場事を「事業として行っている」といえるためには、単に更地を区画割りして他人に駐車場として使用させているだけでは駄目で、一定の施設を設ける等の要件を満たす必要があるとされています。


具体的には、駐車場として使用する宅地にアスファルトを敷き詰めたり、塀を設けるなど、その宅地上に構築物を設けて、「事業として」駐車場事業を行っていることが客観的に認められる状態となっていることが必要とされています。


ちなみに、単に砂利を敷いただけでは、構築物を設けているとは認められない可能性があります。

アパート経営における問題(一部空き室の論点)

アパート経営は、不動産賃貸業の典型といえ、不動産貸付用宅地等の特例が適用されることは問題ありません。ただ、そのアパートに空き室がある場合に、その空き部屋部分についても賃貸業を行っていると認められるかが問題となります。


これについては、相続開始時に空き室になっていたとしても、空き室となった直後から不動産屋等を通じて入居者を募集していて、かつ、いつでも入居希望者が現れたときには入居可能な状態で管理している場合には、相続開始時においても、なお、不動産賃貸業の用に供されているとして、その空き室についても小規模宅地の等の特例を受けることができるとされています。


これに対して、その空き室について、例えば、無償で親族を住まわせていたり、倉庫として利用しているなどして、入居者募集をしていなかった場合には、その部屋に対応する敷地部分については小規模宅地等の特例を受けることができないとされています。

併用摘要について

特定居住用地と特定事業用地がある場合

特例を受けられる限度面積は 特定居住用330M2特定事業用400M2と併用できます

不動産貸付用地がある場合には、すでに適用される面積を控除した割合に応じて適用することになりますので注意が必要です

例えば、特定居住用宅地が165㎡不動産貸付用地が200㎡あるとします。
まず、特定居住用地から165㎡適用し残りを不動産貸付用から控除する場合に不動産貸付用の適用できる面積は
200㎡ X (1-165m2/330㎡)=100㎡となります。

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以上、小規模宅地等の特例の概要、適用要件を見た上で、特定居住用宅地の場合と、不動産貸付用宅地において、実務上その適用の可否が問題となりうる場面をいくつか見てきました。
小規模宅地等の特例は節税効果が大きく、積極的に活用したい制度です。実務上でもよく質問を受けるので、それだけ知名度と関心が大きいのでしょう。 小規模宅地等の特例は、間違えが許されません。財産の評価を間違えた場合には、更正の請求等で間違えを是正することが可能です。

小規模宅地等の特例は、原則として当初申告で納税者が採用したものを変更することができないのです。 「もっと有利に小規模宅地等の特例を使えたのに!」と申告後に思っても後から修正ができないという非常に怖い特例でもあるのです。したがって、小規模宅地等の特例を適用する場合には専門の税理士に依頼してしまったほうが良いでしょう。

当サポートセンターでは、豊富な申告実績を持った相続専門の税理士が、お客様のご都合に合わせた適切な申告手続きを行います。初回面談は無料ですので、ぜひ一度お問い合わせください。