代償分割

代償分割とは、不動産や株式など分割しにくい財産を受け継いだ相続人が、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。

アパートを代償分割で相続した場合、売却して現金化しなくて良いメリットがありますが、代償金の計算方法でトラブルになる恐れやそもそも代償金の用意が難しいケースもあります。

換価分割

換価分割とは、アパートなど公平に分けにくい相続財産を一度現金化して、売却代金を相続人で分配する遺産分割方法です。

換価分割のメリットは、不動産や株式など分けにくい財産でも公平に遺産分割できるので、相続人間のトラブルが起きにくい点です。一方で、換価分割は相続財産を現金化しなければならないので、相続した不動産に住んでいる人がいるケースには向いていません。

さらに、換価分割は売却する手間がかかりますし、売却代金に税金がかかる点に注意が必要です。

また、賃貸用不動産であるアパートを売却してしまうと、売却代金は得られるものの将来的に発生する賃貸収入を受け取れなくなるので損をしたと感じる人もいるでしょう。

現物分割

現物分割とは、相続財産をそのままの状態で遺産分割する方法です。売却や代償金の支払いが必要ないので、これまで紹介した遺産分割方法の中で最も手軽に行えるのがメリットです。

一方で、被相続人が不動産をひとつしか遺していない場合や相続財産が不動産しかない場合には、相続人同士で公平に財産を分け合うのが難しくなります。

公平な遺産分割を行いにくい、結果として相続人トラブルが起きやすくなるのが現物分割のデメリットです。

遺言書の有無を確認する

まずは被相続人が遺言書を作成していたかどうか確認しましょう。遺言書が用意されていた場合、原則として遺言書に書かれた内容の通りに遺産分割を行うからです。

遺言書には、下記の3種類があります。

上記のように、遺言書の種類によって保管場所が異なります。

上記がわからないときには、故人の自宅や貸金庫など大切な書類を保管していそうな場所や、最寄りの公証役場などで問い合わせましょう。

相続したアパートの不動産情報を調査する

遺言書の確認や調査を進めるとともに、相続したアパートの不動産情報も調査します。具体的には、登記簿謄本や登記識別情報にて下記の情報を確認しましょう。

また、被相続人が複数の不動産を所有していて、相続人もどこにどれだけの不動産あるかわからない場合は、名寄帳や固定資産納税通知書で被相続人名義の不動産を調査します。

遺産分割協議をする

被相続人が遺言書を用意していなかった場合は、相続人全員で遺産分割協議を行わなければなりません。遺産分割協議では、誰がどの遺産をどれだけ相続するか話し合います。

遺産分割協議が完了したら、決定した内容を遺産分割協議書にまとめましょう。遺産分割協議書は相続人全員の署名押印が必要であり、アパートなどの不動産を始めとする相続財産の名義変更手続きに提出します。

相続登記をする

アパートやマンションなど不動産を相続した際には、名義変更手続きが必要です。不動産の名義変更手続きは法務局にて相続登記を行います。

相続登記の方法や必要書類は、下記の通りです。

相続税の計算・申告を行う

相続発生時には、相続開始から10ヶ月以内に相続税の申告および納税が必要です。相続税は不動産だけでなく、現金や預貯金、株式など課税対象財産の金額に応じてかかります。

不動産の相続税評価額を正確に計算するには、相続や税金に関する知識が必要になるので、相続に詳しい税理士に相談するのがおすすめです。

借主への連絡をする

賃貸用アパートの所有者が亡くなったときには、借主へ連絡し家賃の振込用口座を変更しておきましょう。相続発生後は被相続人名義の銀行口座が凍結されてしまい、家賃の振込など一切の取引ができなくなってしまうからです。

借主が家賃を振り込めなくなるといったことがないように、一旦は相続人の代表者名義の口座を振り込み先として指定し、相続が確定したらアパートの所有者名義の口座に振り込み先を再度変更するのが良いでしょう。

被相続人の準確定申告を行う

被相続人が生前、賃貸収入を得ていた場合には亡くなってから4ヶ月以内に準確定申告が必要です。準確定申告とは、亡くなった人の所得税の計算を相続人がかわりに申告、納税することです。

準確定申告は相続税の申告よりも期限が短いのでご注意ください。

アパートローンが残っていないか確認する

被相続人が賃貸用のアパートを遺して亡くなったときには、ローンの有無も確認しましょう。アパートローンが残っていれば、残債を債務控除して相続税を節税できます。

また、被相続人が団体信用生命保険（団信）に加入していれば、死亡時にローン残債相当額の保険金が支払われ相続人はアパートローンを返済しなくてよくなります。

賃料も相続財産に含まれる

被相続人が生前アパートを他人に貸していて発生した賃料は相続財産に含まれます。

遺産分割協議もしくは遺言書の検認、名義変更手続きが完了し、誰がアパートを相続するか決まるまで、アパートは相続人全員の共有財産として扱われます。

アパートを他人に貸して発生した賃貸収入も相続人全員の共有財産となるのでご注意ください。

アパート相続後は家賃の確定申告が必要

アパートを相続し被相続人が行っていた賃貸業もそのまま受け継ぐ場合、アパートによる収入が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。

確定申告時には、アパートで発生した収入やかかった経費を計算する必要があるので、必要書類は必ず手元に残しておきましょう。

当サポートセンターの対応エリアは、下記の通りです

初回利用者向けの無料相談も行っておりますので、相続に関する疑問やお悩みをお持ちの方はお気軽にお問い合わせくださいませ。

まとめ

アパートを相続したときには、名義変更手続きや相続税の計算、申告が必要です。アパートのように、相続人間で公平に分けにくい財産は、相続トラブルに発展する恐れもあるのでご注意ください。

また、アパートの相続税評価額を計算するには相続に関する専門的な知識が必要な場合もあります。