借地権付き建物は相続財産に含まれる

借地権付き建物は通常の不動産同様に相続財産に含まれ、遺産分割の対象であり相続税も課税されます。借地権や建物部分の相続税評価額の計算方法については、本記事の後半で詳しく解説します。

借地権付き建物の相続に地主の許可は不要

借地権付建物や借地権を相続人が受け継ぐ場合は土地の所有者である地主の許可は必要ありません。

土地の賃貸借契約書の名義変更や更新も不要であり、地主に被相続人が亡くなったことや相続人が受け継ぐことを伝えるだけで問題ありません。

借地権付き建物の相続に名義変更料（譲渡承諾料）は不要

先ほど解説したように借地権を相続人が受け継いだ場合、契約の更新は必要なく名義変更料や譲渡承諾料は払う必要がありません。

ただし、地主が名義変更料を要求していて相続人が拒んだ場合、地主との関係性が悪くなる可能性はあります。そのため、金額によっては名義変更料を払うことも視野に入れましょう。

借地権の相続税評価方法

借地権の相続税評価方法は、借地権の契約によって計算方法が決められており、それぞれ下記の通りです。

普通借地権

借地権の価額は、借地権の目的となっている宅地が権利の付着していない自用地、いわゆる「更地」としての価額に借地権割合を乗じて求めます。

定期借地権

定期借地権等の価額は、相続発生日時点における評価が原則ですが、元々の定期借地権設定時と評価が変わっていないような場合は、以下の算式で求めることができます。

基準年利率や複利年金原価率は、国税庁ホームページで確認できます。

一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権は、雑種地の賃借権の評価方法と同じように評価し、以下のいずれかの方式により計算します。

建物の相続税評価方法

借地権付き建物であっても、通常の建物と同様に相続税評価額を計算します。

建物の相続税評価額は、被相続人が自分で住んでいたか第三者に賃貸していたかで下記のように計算方法が変わります。

地主には相続が発生したことを連絡しておく

相続人が借地権や借地権付き建物を相続した場合に地主の許可は不要です。

しかし、後々のトラブルを避けるために被相続人が亡くなったことや相続人が受け継いだことを地主に連絡しておきましょう。

借地権付き建物の土地の賃貸借契約書の名義変更手続きは不要

相続人が借地権付き建物を相続した場合、土地の賃貸借契約書の名義変更手続きは不要です。地主に契約更新や名義変更手続きを要求されても、従う必要はありません。

ただし、借地権が登記されている場合や相続した建物部分に関しては、被相続人から相続人へ名義変更手続きを法務局に申請する必要があります。

建物の建て替えや売却には地主の許可が必要

相続後に借地権付き建物の建て替えや借地権の売却をする際には、地主の許可が必要です。

許可を得ないまま売却や建て替えをしてしまうと、契約違反に該当し契約を解除される恐れがあります。

遺贈で借地権付き建物を受け継ぐ場合は地主の許可が必要

被相続人が遺言書などで法定相続人以外の人物に借地権を遺贈した場合は地主の許可や譲渡承諾料が必要になります。

なお地主の許可が得られなかった場合は、借地権譲渡の承諾に代わる許可を求める申立てを家庭裁判所に行えます。

まとめ

借地権付き建物も預貯金や他の不動産と同様に、相続財産に含まれます。なお、相続人が借地権付き建物を相続した場合は地主の許可は不要です。

一方で被相続人が遺言書を用意していて、法定相続人以外が借地権付き建物を受け継ぐ場合は地主の許可や譲渡承諾料が必要です。

借地権や借りた土地の上に建築されている建物は相続税の課税対象であり、相続時には相続税評価額を計算しなければなりません。借地権や建物の相続税評価額の計算には、専門的な知識や経験が必要な場合もあります。

自分で行うのが難しい場合は、相続税に精通した税理士への相談もご検討ください。