失敗例1贈与のタイミングを間違えて非課税が使えなかった

住宅取得資金贈与は、住宅の契約日や入居時期と、贈与のタイミングが要件に合っていなければ非課税が使えません。

例えば、売買契約や建築請負契約を結んだ後、かなり時間が経ってから贈与を受けた場合や、すでに住宅が完成・入居済みの後に贈与を行ったケースでは「住宅取得のための資金」と認められず、非課税対象外となることがあります。

また、自己資金で先に住宅を購入し、後から親から資金援助を受けた場合も、贈与と住宅取得の因果関係が否定されやすいので注意しましょう。

失敗例2贈与契約書や証拠書類を残しておらず申告が否認

親子間の贈与では、「家族だから大丈夫」と口頭だけで済ませてしまうケースが少なくありません。

しかし、贈与契約書を作成していなかったり、通帳の入出金履歴が不明確だったりすると、税務署から贈与の事実を否認されるリスクがあります。

特に、現金手渡しや、複数回に分けた不自然な振込は実質的な贈与と認められにくく、書類不備を理由に非課税特例が認められなかった事例もあるのでご注意ください。

失敗例3申告を忘れてしまい贈与税が課税された

住宅取得資金贈与は、非課税枠内であっても必ず贈与税の申告が必要です。

「非課税だから申告しなくていい」と誤解し、申告をしなかった結果、後日税務調査で発覚し、本来不要だったはずの贈与税に加えて、加算税や延滞税まで課せられたケースもあります。

失敗例4共有名義・持分の設定ミスによるトラブル

住宅を夫婦や親子で共有名義にする際、実際の資金負担と登記上の持分が一致していないと、その差額が「贈与」とみなされ、贈与税が課税されることがあります。

例えば、実際の住宅購入資金は一方の親からの贈与で賄っているにもかかわらず、夫婦で均等な共有名義にした場合などがその典型例です。

失敗例5住宅取得資金を諸費用や家具に使って非課税対象外に

住宅取得資金贈与の非課税対象となるのは、あくまで「住宅の取得等の対価」に充てられる部分です。

引越費用や家具・家電の購入費用などに贈与資金を使ってしまうと、その部分は非課税枠の対象外となり、贈与税が課税される可能性があります。

贈与のタイミング・使い道を明確にしておく

まず最も重要なことは、住宅の契約や引渡し、贈与の順序を事前に確認することです。住宅取得資金贈与は「住宅を取得するための資金」であることが前提となるため、売買契約日や建築請負契約日、引渡し時期と、贈与を受けるタイミングが要件を満たしていなければなりません。

特に多い失敗が、「住宅を先に購入し、後から親が資金援助をした」というケースです。この場合、住宅取得との直接的な関連性が認められず、原則として非課税特例を適用できなくなります。

また、贈与資金の使途についても注意が必要で、住宅本体や建築費など、住宅そのものの取得に充てた部分のみが非課税対象です。諸費用や家具購入などに流用しないよう、あらかじめ使い道を整理しておきましょう。

贈与契約書の作成と通帳での証明を忘れない

親子間の贈与であっても、必ず書面で贈与契約書を作成することを強くおすすめします。贈与契約書は法律上必須ではありませんが、税務調査時の重要な証拠資料となるからです。

また、資金の受け渡しは銀行口座間の振込で行い、誰から誰へ、いくら贈与されたのかが客観的に分かる形にしておきましょう。

通帳のコピーや振込明細、ネットバンキングの取引履歴などは、申告後も一定期間保管しておくことが大切です。

共有名義・持分割合は贈与額と一致させる

住宅を夫婦や親子で共有名義にする場合、実際の出資割合と登記上の持分割合を一致させる必要があります。

例えば、住宅取得資金の大半を妻側の親からの贈与でまかなっているにもかかわらず、夫婦で半分ずつの共有名義にした場合、その差額部分について贈与税が課税される恐れがあります。

必ず期限内に贈与税の申告を行う

住宅取得資金贈与の非課税特例を使う場合、非課税額内であっても贈与税の申告は必須です。申告期限は、贈与を受けた年の翌年3月15日までとなっているので忘れずに手続きしましょう。

申告を忘れたり、期限を過ぎたりしてしまうと、非課税特例そのものが無効となり、本来かからなかったはずの贈与税が課税される恐れがあります。

さらに、悪質と判断された場合には、重加算税や延滞税の対象となることもあるのでご注意ください。「非課税だから何も手続きしなくて大丈夫」と自己判断するのではなく、必ず期限内に正しい申告を行いましょう。

複数年に分けて贈与しても非課税枠は使えますか？

住宅取得資金贈与は、一定の要件を満たせば、年をまたいで贈与を受けること自体は可能です。贈与税は暦年課税で判断されるため、複数年に分けて贈与を行った場合でも、それぞれの年ごとに非課税枠の適用可否を判定します。

ただし「住宅取得との関連性」が各年の贈与ごとに求められることには注意が必要です。

例えば、1年目の贈与は住宅の契約前、2年目は引渡し後といった場合、後者については住宅取得資金として認められない可能性があります

両親それぞれから贈与を受けた場合、非課税枠は倍になりますか？

住宅取得資金贈与の非課税枠は、「受贈者（子や孫）1人あたり」で判定されます。そのため、父と母それぞれから贈与を受けた場合でも、非課税枠が単純に倍になるわけではありません。

ただし、両親がそれぞれ直系尊属として贈与を行うこと自体は問題なく、非課税枠の範囲内であれば、贈与者が複数でも制度の適用は可能です。

頭金としてもらっても使い方が違うとバレますか？

「頭金としてもらったお金の使い道までは分からないのでは」と考える方もいますが、税務署は通帳の入出金履歴や売買契約書、請負契約書などをもとに、資金の流れや使途を確認します。

例えば、頭金として贈与を受けたにもかかわらず、実際には家具や家電、引っ越し費用に使っていた場合、その部分は住宅取得資金とは認められず、非課税対象外となる可能性があります。

まとめ

住宅取得資金贈与の非課税特例は、正しく使えば大きな節税効果が得られる一方、制度の理解不足や手続き漏れによって「失敗」につながりやすい特例でもあります。

贈与のタイミングや資金の使途、契約書や通帳による証明、期限内申告など、どれかひとつでも欠けると特例の適用が認められない可能性もあります。

住宅取得は人生で数少ない大きな取引だからこそ、事前に要件を確認し、ミスのないようにすることが大切です。

自分たちで判断がつかない場合や不安な場合には、必要に応じて税理士などの専門家に相談することをおすすめします。