固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市区町村が「土地や建物に課税するため」に算定している評価額で、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税など、複数の税金の算定基準になるため、相続や不動産売買の場面でも頻繁に登場します。

固定資産税評価額は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づいて３年ごとに見直しが行われ、各自治体が現地調査や市場動向を踏まえながら評価を行います。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税や贈与税の計算に用いられる不動産の評価額です。固定資産税評価額とは算定方法が異なり、「相続税法および財産評価基本通達」に従って国税庁が定めた方式で評価されます。

土地については、路線価方式または倍率方式のいずれかを用いて算定します。

建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額とされており、建物に関しては両者に大きな差はありません。

一方、土地の相続税評価額は市場価格の80％程度となることが多いものの、地域や土地条件によっては実勢価格との乖離が生じることもあります。

土地の計算方法

土地の固定資産税評価額は、各市区町村が以下の項目などをもとに総合的な要素を踏まえて計算します。

評価の起点となるのは「地目ごとの評価方法」であり、宅地・田・畑・山林など、地目に応じて評価方式が異なるのが特徴です。

例えば、宅地の評価方法には「標準地方式」が採用され、自治体が代表的な土地（標準地）を選定し、その評価額を基準に、周辺の土地へ補正を加えていく方法がとられます。

建物の計算方法

建物の固定資産税評価額は、土地と異なり「再建築に必要な費用（再建築価格）」を求めたうえで、築年数に応じた減価を反映させて算定する「原価方式」が採用されます。

再建築価格とは、同じ建物を現在の資材・労務単価で建て直した場合の想定価格であり、基本式は「建物の固定資産税評価額＝再建築価格 × 経年減価率」です。

再建築価格は対象となる建物の構造によって大きく異なり、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など構造ごとに異なる基準単価が定められています。

土地の計算方法

土地の相続税評価は、「路線価方式」か「倍率方式」のいずれかで行われます。

路線価方式

路線価方式は、国税庁が毎年公表する「路線価」を基準に土地の評価額を計算する方法です。路線価は、その土地が面している道路に設定され、1㎡あたりの価値を千円単位で示したものです。

具体的には、「評価額 ＝ 路線価 × 土地の面積 × 各種補正率」にて、土地の相続税評価額を計算します。

補正率には、奥行が長い・短い場合に調整する奥行価格補正や、不整形地補正、間口狭小補正、がけ地補正など多岐にわたるものがあります。

倍率方式

倍率方式は、国税庁が指定する地域で採用される方式であり、固定資産税評価額に一定の倍率を掛け、「評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率」として計算します。

評価倍率は毎年国税庁が公表する「評価倍率表」に掲載されており、地域や地目によって異なります。

路線価方式が設定されていない地域に適用されるため、一般に郊外や地方の住宅地・農地などで多く採用されています。

建物の計算方法

土地とは異なり、建物の相続税評価額は非常にシンプルで、「固定資産税評価額をそのまま使用する」とされています。

これは、建物の価値が築年数による経年劣化を受けやすく、固定資産税評価額がすでにその要素を反映した合理的な評価であるという考え方によります。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を確認する最も簡単な方法は、市区町村から毎年4月～6月頃に送付される「固定資産税納税通知書」に同封されている「課税明細書」を確認することです。

この「課税明細書」には、土地・家屋それぞれの固定資産税評価額が明記されています。

通知書を紛失している場合でも、固定資産税評価額は市区町村役場で閲覧したり、固定資産税評価証明書を取得することで確認することが可能です。

相続税評価額の調べ方

相続税評価額は、固定資産税評価額のように自治体や税務署が通知してくれるものではなく、「自分で計算して求める」必要があります。土地・建物で調べ方が異なりますが、基本的には国税庁が公開している資料を基に評価を行います。

例えば、土地であれば国税庁が公開している「路線価図」や「評価倍率表」をもとに計算します。

建物については、固定資産税評価額をそのまま使用するため、固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書を取得すれば確認可能です。

まとめ

固定資産税評価額は自治体が課税のために算定する評価額で、課税明細書や評価証明書で容易に確認できます。

一方、相続税評価額は路線価・倍率をもとに自分で計算する必要があり、特に土地については形状補正など専門的な判断が求められます。

補正の有無や金額によって、相続税評価額が大きく変わる場合もあるので、正確な評価額を算出したい場合には、相続に精通した税理士に相談することをおすすめします。