譲渡所得税・住民税

土地を売却して得た利益には、譲渡所得税（所得税）と住民税が課税されます。

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算され、相続で取得した土地の場合は、被相続人が購入したときの取得費や諸経費を引き継いで計算します。また、所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。

相続から3年以内に売却した場合、「相続税の取得費加算の特例」を使える可能性があります。特例を利用すると、相続時に支払った相続税の一部を取得費に加算できるので、譲渡所得を圧縮して税負担を軽減可能です。

登録免許税

相続した土地を売却するためには、まず名義を被相続人から相続人へ変更する相続登記をしなければなりません。

被相続人から相続人へ相続登記をする場合、固定資産税評価額×0.4％の登録免許税がかかります。

印紙税

土地売買契約書を作成する際には、契約書の金額に応じて印紙税が課税されます。

印紙税額は契約金額により段階的に決まっており、1,000万円を超えると1万円、5,000万円を超えると3万円といった形で増えていきます。

相続税

遺産相続が相続税の基礎控除を上回る場合、相続税の申告や納税をしなければなりません。

なお、相続した土地を3年以内に売却すると、取得費加算の特例が使え、土地にかかった相続税を取得費に加えられます。

譲渡所得を計算する

まずは、以下の計算式で譲渡所得を求めます。

相続した土地の場合、取得費は被相続人がその土地を購入した時の価格や購入時の諸経費を引き継ぐ仕組みです。ただし、取得費が分からない場合には、売却価格の5％を概算取得費として計算することも可能です。

譲渡費用とは、売却のためにかかった仲介手数料や測量費、売買契約書に貼付する印紙代などが含まれます。

また、相続税を支払っている場合は、取得費加算の特例を適用できることもあるでしょう。他にも、空き家になった被相続人の自宅を売却する場合、所定の耐震対策が講じられている住居であれば「相続空き家の3,000万円特別控除」を適用できる場合があります。

譲渡所得税・住民税の税率を掛ける

譲渡所得を求めたら、次に税率を掛けて譲渡所得税と住民税を計算します。税率は、土地の所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれます。

なお、譲渡所得税には復興特別所得税が加算されるため、実際には所得税部分に2.1％上乗せされます。

相続で取得した土地の場合、被相続人の所有期間を引き継ぐため、相続開始から3年以内に売却したケースでも、被相続人が5年以上保有していれば長期譲渡所得の税率が適用されます。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続税の申告を行った土地を相続後3年10ヶ月以内に売却した場合に利用できる制度です。

特例を利用すれば、相続税として支払った一部の金額を売却時の取得費に加算できるため、譲渡所得が減り、結果的に譲渡所得税・住民税を少なくできます。適用要件は、以下の通りです。

相続空き家の3,000万円特別控除

被相続人の自宅を売却した場合、相続空き家の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。

相続空き家の3,000万円特別控除とは、被相続人が一人暮らしをしていた自宅（空き家）を相続し、一定条件のもとで売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。主な適用要件は以下の通りです。

例えば、売却益が2,800万円だった場合、この控除により課税対象の譲渡所得はゼロとなり、譲渡所得税・住民税が発生しなくなります。

ただし、相続空き家の3,000万円特別控除の適用要件は複雑なので、要件を満たしているかどうかを不動産会社や自治体に確認してみることをおすすめします。

相続した土地を売却する際には事前に名義変更が必要である

相続不動産を売却するには、まず相続登記を行い、被相続人名義の土地を相続人名義に変更する必要があります。

相続登記には、遺産分割協議書や戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書など複数の書類が必要となるので、早めに準備しておきましょう。また、相続登記の際には、登録免許税もかかります。

取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特別控除は併用できない

相続した土地を売却する際に利用できる「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」は、同時に適用することができません。どちらか一方を選択する必要があります。

どちらの特例を適用すべきか迷った場合には、一度税理士に相談し、税額をシミュレーションしてもらうことをおすすめします。

まとめ

相続した土地を3年以内に売却する場合には、譲渡所得税や住民税のほか、登録免許税、印紙税、相続税など多くの税金が関係します。

譲渡所得の算出では取得費や譲渡費用を正確に把握し、要件を満たすことで「取得費加算の特例」や「相続空き家の3,000万円特別控除」といった節税制度を活用できます。

ただし、両特例は併用不可であり、どちらが有利かを試算したうえで選択する必要があるのでご注意ください。

相続不動産を売却する際の節税対策や確定申告に不安がある場合には、相続に詳しい税理士に相談するのもおすすめです。